Затратный подход

Анализ чистых активов предприятия

Методика анализа чистых активов осуществляется в таких направлениях:

  1. Анализ изменения размера чистых активов. Для этого определяется их размер на начало и конец периода расчета, результаты сравниваются, а также выявляются причины, по которым произошло изменение значения.
  2. Оценка действительности изменения размера чистых активов, так как сильное увеличение на конец года может быть незначительным по сравнению с ростом размера общих активов. Для этого определяется соотношение общих и чистых активов на начало и конец периода расчета.
  3. Анализ соотношения размера чистых активов и размера УК. Благодаря этому можно определить уровень близости компании к банкротству. Если размер чистых активов меньше или равен размеру УК, значит, что компания находится на гране банкротства.

Если размер ЧА меньше, чем размер УК, компании следует сравнять размеры этих показателей, то есть уменьшить УК до размера чистых активов. Если размер ЧА меньше, чем размер минимально установленного размера УК, фирме придется принять решение о своей ликвидации.

  1. Оценка результативности применения чистых активов. Для этого требуется посчитать и проанализировать в динамике такие показатели, как:

  • Оборачиваемость чистых активов (соотношение дохода от продажи товаров и средней стоимости чистых активов за год);
  • Рентабельности чистых активов (соотношение размера чистой прибыли и средней стоимости чистых активов за год).
  1. Сравнение размера чистых активов с размеров общих активов, а также размером УК.

Область применения и ограничения затратного метода

Применение принципов оценки в затратном методе.

Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом

Замещение. Принцип замещения основывается на затратном методе. Не существует благоразумных покупателей, которые заплатят за собственность больше, чем затраты на приобретение подобной площади или на возведение строения равнозначного качества и функциональности без чрезмерной задержки.

Предложение и спрос. Сдвиги в предложении или спросе заставляют цены увеличивать или уменьшаться. Одна и та же собственность может иметь различную стоимость в зависимости от текущего момента. В связи с инфляционными процессами, происходящими в экономике в целом и в строительстве, в частности, стоимость строительства продолжает расти в то время, как цены на вторичном рынке приостановились.

Баланс. Строительство зданий и сооружения должно соответствовать истинной стоимости земельного участка. Строительство высотных домов нецелесообразно в условиях сельской местности. Соответственно, при высокой стоимости земли в центре города наиболее целесообразной буде высотная застройка.

Внешние факторы. В затратном методе уменьшение стоимости здания в результате внешних причин связано с внешним (экономическим) износом Внешние условия могут являться причиной того, что стоимость строительства нового здания будет больше, чем его рыночная стоимость. Отсутствие коммуникаций к жилому дому снизит его рыночную стоимость. Низкий уровень жизни населения приведёт к отсутствию покупателей недвижимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование. Существующие постройки, которые не являются наиболее эффективным использованием, стоят меньше, чем стоимость их строительства.

Затратный подход применяется в настоящее время для целей налогообложения имущества физических и юридических лиц или ареста объектов недвижимости.

Применение затратного метода является наиболее целесообразным в следующих случаях:

1) анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли;

2) Технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

3) выбор профиля объекта недвижимости;

4) окончательное согласование величины рыночной стоимости;

5) оценка рыночной стоимости общественно-государственных и специальных объектов;

6) оценка рыночной стоимости недвижимости на малоактивных рынках;

7) оценка рыночной стоимости для целей страхования и налогообложения.

Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Тема 4.3. Основные подходы к оценке недвижимости

В основу затратного подхода положен принцип замещения: инвестор не заплатит за объект недвижимости большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта недвижимости в обозримый период.

Затратный подход основан на предположении: затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости недвижимости:

где – стоимость объекта;

– восстановительная стоимость (стоимость замещения);

И – сумма износа;

– стоимость земельного участка.

Технология оценки недвижимости затратным методом включает четыре стадии:

Оценка стоимости восстановления (замещения) улучшений, находящихся на земельном участке.

Вычет накопленного улучшениями износа.

Оценка стоимости земельного участка как свободного.

Суммирование стоимости земельного участка и улучшений с учетом износа.

Затратный подход используется в следующих случаях:

наравне с двумя другими подходами, если нет ограничений на его использование, для более полного итогового согласования стоимости;

для объектов специального назначения, по которым нет аналогичных продаж (тюрьмы, банки, церковь, правительственные здания);

в условиях пассивного рынка, когда нет аналогичных продаж.

Затратный подход не следует применять в следующих случаях:

для зданий, имеющих историческую ценность;

когда оценивается старое здание, с чрезмерным физическим износом;

когда нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка.

В настоящее время в России затратный подход является в оценке определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее. Например, рыночная стоимость шикарной гостиницы, расположенной в неудачном месте (на окраине города), будет меньше, чем стоимость, определенная затратным методом. Или если предприятие производит никому не нужную продукцию, и его производственные площади не поддаются реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремится к нулю. Применение же затратного метода приведет в этом случае к неправильной ориентации потенциальных покупателей.

1). Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) улучшений (этап 1)

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его “новом” состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.

Какую из двух стоимостей (восстановительную или замещения) принять для определения стоимости оцениваемого объекта, решает эксперт-оценщик исходя из возможностей реализации того или иного метода расчета в данной конкретной ситуации. Однако с практической точки зрения более предпочтительно пользоваться стоимостью восстановления, поскольку при замещении создается объект, отличающийся от оцениваемого.

Существует четыре основных способа определения восстановительной стоимости объекта недвижимости.

На основе сметной стоимости строительства, или метод количественного анализа.

Смета на строительство – документированный план поступления и расходования денежных средств для финансирования расходов на строительство.

Этот метод заключается в составлении смет на строительство данного объекта, как если бы он строился вновь. Вначале необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования и сделать расчет трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента, т. е. определить прямые затраты. К ним необходимо добавить косвенные затраты (платежи по страховке, проценты и налоги, выплаченные в ходе строительства, гонорары архитекторов, управленческие расходы и т. п.), а также прибыль застройщика.

Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости объекта, хотя он может быть значительно облегчен, если для оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился. В противном случае эксперту-оценщику необходима будет помощь специалиста-сметчика, который разрабатывает сметы для оцениваемого объекта с использованием Единых норм и расценок и индексов цен по строительно-монтажным работам.

Строительно-монтажные работы (СМР).

Основная заработная плата строительных рабочих.

Стоимость материалов, полуфабрикатов, деталей и конструкций.

Затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов.

Итого прямые затраты (ПЗ)

Накладные расходы (НР)

Итого издержки подрядчика (себестоимость )

Плановые накопления (ПН)

Итого цена подрядчика (восстановительная стоимость СМР )

Затраты на приобретение инженерного оборудования (ЗО).

Прочие затраты застройщика, связанные со строительством.

Затраты на проектно-сметные и изыскательные работы.

Затраты, связанные с землеотводом.

Затраты по функциям заказчика.

Оплата юристов и других консультантов.

Страховые платежи.

Налоги.

Расходы по продаже.

Текущие расходы за время окончания строительства до продажи.

Прочие затраты.

Итого прочие затраты застройщика (ПЗЗ)

Всего затраты застройщика ()

Прибыль застройщика (ПрЗ)

Итого стоимость объекта ()

2. Индексный способ.

Он предусматривает корректировку балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций, утвержденным постановлением Правительства РФ № 1233 от 25 ноября 1993 г. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются правительством РФ и периодически публикуются в печати.

3. Метод сравнительной единицы.

Метод оценки затрат на строительство путем умножения скорректированной стоимости выбранной для расчета недвижимости единицы (взятой в качестве ориентира) на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть , , 1 место и пр. В случае если эксперт-оценщик не сможет отыскать недавно построенный сопоставимый объект, можно воспользоваться разработками ЦНИИ экономики и управления строительством, который выпускает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен на основании ежеквартальных цен на ресурсы.

4. Метод разбивки на компоненты.

Этот метод используют показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку (затраты на производство земляных работ, монтажных, отделочных и т. д.).

2). Определение накопленного улучшениями износа (этап 2)

Любой объект недвижимости (кроме земли при нормальном использовании) подвержен износу. В результате ухудшаются его технико-экономические характеристики, а стоимость переносится по частям на выпускаемую продукцию или оказываемые услуги.

При затратном подходе износ используется для учета различий в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта – это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (воспроизведенного с помощью затратного подхода) для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта.

Существует два способа определения износа объекта недвижимости: метод разбиения на виды износа и метод срока жизни.

Метод разбиения на виды износа.

Износ (или устаревание) вообще – это потеря стоимости объектом, обусловленная самыми разными причинами. Для недвижимости различают три вида износа: физический, функциональный (или моральный), внешний (или экономический).

Физический износ – обусловлен изменениями физических свойств объекта в соответствии со временем под влиянием эксплуатационных воздействий и природных сил (снижается прочность стен, бледнеет покраска, ржавеют трубы и т. п.). Величина физического износа определяется двумя методами:

путем непосредственного обследования элементов здания; значения величин износа будут определяться опытом и знаниями оценщика;

по соотношению фактического () и нормативного сроков службы ():

Стоимость износа (И) определится следующим образом:

Физический износ бывает устранимым и неустранимым:

устранимый физический износ – это текущий ремонт здания, затраты на проведение которого меньше добавленной стоимости;

неустранимым физический износ считается тогда, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Для расчета физического износа элементы здания подразделяются на долговременные (фундамент, перекрытия, стены и др.) и быстро изнашивающиеся (подземные коммуникации, водопровод, крыша и др., т. е. элементы, срок службы которых короче расчетной экономической жизни здания).

Функциональный износ – потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка (неудачная планировка квартиры, несовременная инфраструктура объекта, излишества, устаревшая архитектура и т. п.). Функциональное устаревание обусловлено влиянием НТП в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом. Причиной функционального износа может быть как недостаток, так и избыток чего-либо. Излишества, имеющиеся у объекта, например, излишне прочный фундамент, могут привести к неправильной стоимости объекта. Поэтому стоимость этих излишеств должна быть вычтена из общей стоимости.

Функциональный износ так же может быть устранимым и неустранимым в зависимости от затрат на исправление недостатка в сравнении с ожидаемым приростом стоимости объекта.

Если функциональное устаревание устранимо, и связано с отсутсвием какого-либо элемента, например, системы кондиционирования воздуха, то износ измеряется разницей между затратами на установку системы кондиционирования на оценивамом объекте и затратами на ее установку на новом сооружении. Например, если установка системы кондиционирования воздуха в строящихся квартирах стоит $30000, а в уже существующих – $40000 из-за дополнительных трудозатрат, то функциональное устаревание должно быть оценено в $10000.

Необратимое функциональное устаревание, вызванное каким-либо недостатком, обычно измеряется потерей ренты. Для расчета суммы необратимого морального износа используется специальный показатель, который называется валовой рентный мультипликатор (GRM), а измеряется путем деления продажной цены на годовую (месячную) арендную плату сопоставимого объекта или объектов. Например, в жилом здании в результате плохой планировки арендная плата ниже средней на $10 в месяц. Месячный валовой мультипликатор равен 100. Тогда данный вид функционального устаревания оценивается в $1000.

Экономический (внешний) износ – это снижение стоимости объекта вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими (избыток предложения), либо политическими факторами, либо другими внешними факторами. Причинами внешнего износа могут быть, например, общий упадок района, в котором находится объект, действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и так далее. Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются непосредственная близость к “малопривлекательным” природным или искусственным объектам: болотам, очистным сооружениям, аэропортам, скоростным магистралям, заводам, железнодорожным станциям, автостоянкам, бензоколонкам, ресторанам, танцевальным площадкам.

Данный вид износа присущ только недвижимости в силу ее фиксированного местоположения.

Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации объекта, то износ внешний, как правило, неустраним.

Способом измерения износа внешнего воздействия является анализ парных продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, другой – нет. Разница в ценах позволит сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого здания. Другим способом измерения внешнего износа является определение величины рентных потерь, измеряемых с помощью валового рентного мультипликатора.

2. Метод срока жизни здания, в котором используются следующие термины.

Срок физической (полезной) жизни объекта – это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения), когда в нем можно жить или работать. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.

Срок экономической жизни объекта – это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Хронологический (фактический) возраст – это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и технического состояния объекта. Эффективный возраст – это возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момент оценки. Например, когда после капитального ремонта кирпичный 60-летний дом выглядит так, как если бы ему было 18 лет, то его эффективный возраст 18 лет. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста.

Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки до конца его экономической жизни. Этот период обычно используется экспертом-оценщиком для оценки будущих доходов. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни. Изменения уровня жизни могут существенно снизить срок оставшейся экономической жизни объекта, как, например, происходит с “хрущевскими” пятиэтажками.

Метод расчета износа предполагает, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает срок экономической жизни так же, как процент накопленного износа отражает общие издержки воспроизводства, то есть:

,

где И – износ,

ВС – восстановительная стоимость,

ЭВ – эффективный возраст,

СЭЖ – срок экономической жизни.

Эта формула может быть записана следующим образом:

Применение этого метода подтверждает, что здания одного и того же физического возраста в зависимости от их состояния, ухода за ними, проведенных ремонтных работ будут иметь различный износ.

3) Определение стоимости земельного участка (этап 3)

Пока в Российской Федерации нормативная стоимость земельных участков рассчитывается исходя из величины земельного налога, умноженной на определенный коэффициент (в Великом Новгороде – 20). Однако в настоящее время в России начинает зарождаться земельный рынок, на котором цены складываются исходя из спроса и предложения на нем.

Существуют следующие основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков:

метод сопоставимых продаж заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным участкам, которые были проданы за последнее время, и внесении поправок в цены продаж;

метод соотнесения (переноса) состоит в разделении общей цены продажи сопоставимого комплекса, включающего объект недвижимости и земельный участок, на две составляющие – цену здания и цену земельного участка. Из общей цены комплекса вычитается стоимость зданий и сооружений и получается стоимость земельного участка;

метод капитализации земельной ренты: стоимость определяется путем капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей;

метод “остаток для земли”: данный метод оценки стоимости земельного участка отличается от метода капитализации земельной ренты лишь тем, что доход, который капитализируется, рассчитывается исходя из доли прибыли, отнесенной к земельному участку;

др.

> ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА

НЕОБХОДИМОСТЬ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА. ОЦЕНОЧНЫЕ ПРИНЦИПЫ. КЛАССИФИКАЦИИ ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА

Оценка стоимости любого объекта представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения денежного выражения стоимости этого объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в конкретных рыночных условиях. Основной задачей, которая стоит перед оценкой как инструментом рынка, является установление обоснованного и независимого от заинтересованных сторон суждения (субъектов оценки) о стоимости той или иной собственности (объекта оценки).

Необходимость оценки стоимости бизнеса возникает практически при всех трансформациях: при покупках и продажах организаций, акционировании, слияниях и поглощениях, а также во многих других бизнес-ситуациях. Можно представить следующий список этих ситуаций.

Сделки купли-продажи фирм. Определение рыночной стоимости (цены) дано в международных стандартах оценки: «Рыночная стоимость есть расчетная величина денежной суммы, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения». Исходя из этого определения рыночная цена организации при сделке купли-продажи формируется в результате взаимодействия цены спроса и цены предложения. Цену спроса определяет полезность организации для покупателя, а цену предложения — затраты на воспроизводство аналогичной организации для продавца.

В мировой практике часто совершаются сделки по купле-продаже не всей организации, а ее части. В этом случае продажная цена отдельной доли зависит не только от стоимости продаваемой части актива, но и от тех прав, которые предоставляет владение этой долей новому собственнику. Например, если это контрольный пакет акций организации, то его рыночная цена будет значительно выше неконтрольного пакета.

Слияние и поглощение организаций. При слияниях рыночная цена также формируется в результате взаимодействия цен спроса и предложения, а при поглощениях — в результате борьбы между конкурентами. Нередки случаи поглощения не всей организации, а отдельных ее частей или активов.

Определение налога на имущество организации, на недвижимость или на наследование. При этом возникают отношения двух сторон: налогоплательщика и государства в лице налоговой инспекции, интересы которых по сути своей противоположны относительно размера выплаты налога. Налогоплательщик заинтересован в минимизации налога, а налоговая инспекция — в его максимизации. Для приведения сторон к обоюдному согласию в решении этой проблемы используется институт независимых оценщиков.

Страхование организации. При страховании организации определяется ее страховая стоимость, от которой зависит определение размера выплаты по страховому договору при условии наступления страхового события — потери или повреждения застрахованных активов. Чтобы определить стоимость страхуемых активов организации, используются такие понятия, как «восстановительная стоимость» и «стоимость замещения». Восстановительная стоимость — текущие затраты, необходимые на восстановление точной копии всех активов организации. Стоимость замещения определяется как величина затрат на замещение определенного актива другим того же вида и состояния и способного равным образом удовлетворить пользователя.

Залоговое обеспечение кредитной линии. Оценка организации требуется также для определения величины залогового обеспечения кредитной линии. Эта оценка организации рассматривается как залоговая стоимость ее активов и соответствует рыночной стоимости, которую кредитор может получить, продав залог в случае неплатежеспособности организации. Иначе говоря, залоговая стоимость — стоимость организации, которую надеется получить кредитор от продажи организации на торгах в случае банкротства заемщика кредита.

Разработка инвестиционного проекта. Согласно международным стандартам оценки, «инвестиционная стоимость — субъективное понятие, которое соотносит конкретный объект собственности с конкретным инвестором или группой инвесторов, имеющих определенные цели и (или) критерии инвестирования». Другими словами, инвестиционная стоимость есть способность инвестиций приносить доход или отдачу и является характеристикой инвестиционного проекта.

Ликвидация организации. Если организация ликвидируется частично или полностью и предстоит распродажа ее активов по отдельности, то определяется ее ликвидационная стоимость. Она представляет собой денежную сумму, которая реально может быть получена от продажи организации в сроки, часто слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. Так как при вынужденной продаже организации возникают издержки по ликвидации (комиссионные и текущие издержки, юридические услуги и т.п.), ликвидационная стоимость рассматривается как остаток от реализации активов, за вычетом ликвидационных издержек.

В свою очередь в зависимости от приведенных выше обстоятельств бизнес может оцениваться по-разному. Поэтому для проведения оценки требуется точное определение стоимости.

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой объект может быть продан на открытом рынке. Этот вид стоимости применяется при решении вопросов, связанных с федеральными и местными налогами. Именно рыночную стоимость определяют при оценке для целей купли-продажи организации или ее активов.

Инвестиционная стоимость предполагает оценку стоимости организации для конкретного инвестора или группы инвесторов при определенных целях инвестирования. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки на капитал.

Восстановительная стоимость — стоимость точной копии организации или актива с учетом действующих цен, даже если есть более экономичные аналоги.

Стоимость замещения — затраты на создание актива или организации, имеющих эквивалентную полезность с оцениваемым активом или организацией, но созданным с использованием современных и прогрессивных материалов, конструкций, оборудования. Этот вид стоимости широко используется в страховании.

Ликвидационная стоимость — стоимость при вынужденной продаже.

Залоговая стоимость — оценка организации по рыночной стоимости для целей ипотечного кредитования.

Балансовая стоимость — затраты на приобретение объекта собственности. Балансовая собственность бывает первоначальной и восстановительной. Первоначальная стоимость отражается в бухгалтерских документах на момент ввода в эксплуатацию. Восстановительная стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств определяется в процессе переоценки основных средств.

Метод оценки должен определяться причинами ее проведения. После определения причин возникновения оценки и прежде чем приступать к обсуждению подходов и методов, применяемых в процессе оценки бизнеса, необходимо понимать, что весь процесс оценки напрямую зависит от причин, ее побудивших, и целей, ею преследуемых. При этом одна и та же организация на одну дату обладает разной стоимостью в зависимости от целей ее оценки, и, следовательно, стоимость определяется различными методами (табл. 12.1).

Таблица 12.1

Примерная классификация целей оценки бизнеса со стороны различных субъектов

Субъект

Цель

Организация как юридическое лицо

Обеспечение экономической безопасности. Разработка планов развития организации. Выпуск акций.

Оценка эффективности менеджмента

Собственник

Выбор варианта распоряжения собственностью. Составление объединительных и разделительных балансов при реструктуризации.

Обоснование цены купли-продажи организации или его доли.

Установление размера выручки при упорядоченной ликвидации организации

Кредитные

учреждения

Проверка финансовой дееспособности заемщика. Определение размера ссуды, выдаваемой под залог

Страховые организации

Установление размера страхового взноса. Определение суммы страховых выплат

Фондовые биржи

Расчет конъюнктурных характеристик.

Проверка обоснованности котировок ценных бумаг

Инвесторы

Проверка целесообразности инвестиционных вложений. Определение допустимой цены покупки организации с целью включения ее в инвестиционный проект

Государственные

органы

Подготовка организации к приватизации.

Определение облагаемой базы для различных видов налогов.

Установление выручки от принудительной ликвидации через процедуру банкротства.

Оценка для судебных: целей

Методики, предлагающие одну взвешенную оценку стоимости бизнеса, можно использовать исключительно для целей продажи бизнеса в том или ином его виде. Однако стоимость бизнеса необходимо знать менеджерам не для продажи, а для формирования стратегии и принятия управленческих решений, направленных на реализацию стоимостного подхода к управлению. При анализе стоимости одной и той же организации для одних и тех же целей можно получить несколько оценок, каждая из которых в равной степени имеет право на существование.

Процесс оценки бизнеса организации базируется на определенных оценочных принципах, сформулированных в результате многолетнего опыта оценки бизнеса за рубежом и в России. Они являются теоретической базой оценки. Все принципы взаимосвязаны между собой, но условно их можно разделить на несколько групп.

Принципы, основанные на представлении собственника (пользователя):

  • — организация обладает стоимостью лишь в том случае, если она может быть полезна собственнику (принцип полезности);
  • — стоимость бизнеса организации зависит от прибыли, которая может быть получена от использования организации в будущем (принцип ожидания);
  • — максимальная стоимость организации определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретена другая организация с эквивалентной полезностью (принцип замещения).

Принципы, связанные с эксплуатацией собственности:

  • — сумма прироста стоимости бизнеса в результате привнесения какого-либо нового фактора (актива) должна быть больше затрат на привнесение этого фактора (актива) (принцип вклада);
  • — принцип остаточной продуктивности приписывает земле, на которой расположена организация, ту часть дохода от ее бизнеса, которая остается после оплаты и вознаграждения других привлеченных ресурсов — труда, капитала и предпринимательства;
  • — по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако при достижении определенной точки общая отдача хотя и растет, но уже замедляющимися темпами, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы (принцип предельной производительности)’,
  • — максимальный доход от бизнеса организации можно получить при соблюдении оптимальных величин всех факторов производства (принцип сбалансированности).

Принципы, связанные с рыночной средой:

  • — для максимизации стоимости бизнеса организации она должна соответствовать требованиям рынка по оснащенности производства, доходности, градостроительным решениям и т.д. (принцип соответствия);
  • — рыночная цена бизнеса организации с излишними с точки зрения рынка улучшениями, вероятно, не будет отражать его реальную стоимость и затраты на его формирование (принцип регрессии)-,
  • — возможность увеличения рыночной цены бизнеса организации в результате положительного влияния от функционирования объектов, расположенных рядом (принцип прогрессии);
  • — конкуренция ведет к снижению чистых доходов, поэтому при прогнозировании будущих доходов бизнеса организации конкуренцию необходимо учитывать либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо за счет увеличения фактора риска (принцип конкуренции)-,
  • — политические, экономические, социальные изменения влияют на конъюнктуру рынка, уровень цен, и, соответственно, стоимость бизнеса организации меняется (принцип зависимости от внешней среды)-,
  • — стоимость бизнеса организации изменяется с течением времени {принцип изменения)-,
  • — по возможности имущественные права нужно разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта {принцип экономического разделения)-,
  • — поиск разумного и возможного варианта использования организации, которое обеспечит ему наивысшую стоимость {принцип наилучшего и наиболее эффективного использования).

В оценке бизнеса используются три подхода: доходный, сравнительный и затратный (рис. 12.1).

Рис. 12.1. Классификация подходов и методов оценки бизнеса

В целом все известные методы расчета стоимости бизнеса можно разделить на статические и динамические. Статические методы не учитывают перспективы бизнеса и пригодны в первую очередь для оценки вновь созданных организаций, холдинговых и инвестиционных компаний. Динамические методы ориентированы на приведение денежных потоков к некоему единому знаменателю (например, путем сравнения с денежными потоками аналогичных организаций) или на оценку затрат по созданию новых активов.