Внутренняя норма доходности

Содержание

Нюансы расчета ставки

При расчете и анализе ставки нужно учитывать некоторые особенности ее расчета, так, например:

  1. как было уже сказано ранее, для одного и того же проекта но при расчете за разное количество времени ставка меняется. Норма доходности проекта за 5 лет никогда не будет равна ставке доходности проета за 7 лет.
  2. внутренняя норма доходности не может быть расчитана для периода меньшего периоду срока окупаемости проекта (так, если простой срок окупаемости проекта составляет 7 лет, то вы не можете рассчитать IRR за 6 лет);
  3. если вы расчитываете внутреннюю норму доходности на каком то произвольном периоде (например, 7 лет), то вы должны понимать, что данная ставка показывает процент доходности именно за 7 лет, но бизнес работает далее и приносит доход (или генерит убыток) и, соответственно, она как было сказано ранее будет меняться. Для этого рассчитывается примерная стоимость проекта на момент окончания срока построения модели и в модели ставится сумма его реализации (как будто бы мы продаем наш бизнес) и IRR расчитывается уже с учетом этой продажи.

Другие примеры расчета

Увидет как рассчитан IRR на примере конкретного расчета бизнес-плана вы можете перейдя по ссылке или с помощь формы поиска.

Бизнес: Автобизнес

  • Автозаправка
  • Автомойка
  • Автосервис
  • Магазин Автозапчастей
  • Такси
  • Шиномонтажная мастерская

Бизнес: Безопасность

  • Охранное предприятие

Бизнес: Бытовые услуги

  • Ателье по пошиву одежды
  • Клининговая компания
  • Прачечная
  • Химчистки

Бизнес: Гостиничный бизнес

  • Хостел

Бизнес: Деньги и Финансы

  • Ломбард

Бизнес: Животные

  • Ветеринарная аптека
  • Ветеринарная клиника
  • Зоомагазин

Бизнес: Здоровье

  • Массажный салон
  • Медицинский кабинет
  • Стоматологический кабинет

Бизнес: Красота

  • Барбершоп
  • Парикмахерская
  • Тату-салон
  • Тренажерный зал
  • Фитнес-клуб
  • Фотостудия

Бизнес: Образование

  • Детский развивающий центр
  • Репетиторский центр
  • Частный детский сад

Бизнес: Общепит

  • Блинная
  • Кальянная
  • Столовая

Бизнес: Одежда и обувь

  • Магазин детской одежды
  • Магазин обуви

Бизнес: Продукты питания

  • Кондитерская
  • Магазин разливного пива
  • Мини-пекарня
  • Продуктовый магазин
  • Продуктовый магазин формата «У дома»

Бизнес: Развлечения

  • Баня
  • Детская игровая комната
  • Магазин детских игрушек
  • Сауна

Бизнес: Растения

  • Магазин (салон) цветов

Бизнес: Туризм

  • Туристическое агентство

Бизнес: Фармацевтика

  • Аптека

Бизнес: Хозтовары

  • Магазин бытовой химии

Зачем нужен расчет?

Экономический смысл показателя состоит в том, что он характеризует следующие моменты:

  • Прибыльность возможного вложения. Когда предприятие выбирает, в какой проект произвести инвестиции, оно ориентируется на величину этого показателя. Чем больше размер ВНД, тем выше рентабельность вложений.
  • Оптимальная ставка кредита. ВНД — это максимальная цена, при которой вложение остаётся безубыточным. Если компания планирует получить кредит на осуществление этой инвестиции, то следует обратить внимание на ставку годовых. Если процент по кредиту больше, чем полученное значение, то проект будет приносить убыток.

При использовании показателя для оценки будущих вложений нужно учитывать преимущества и недостатки этого метода.

К положительным моментам применения ВНД относятся:

  • Сравнение возможных вложений между собой по эффективности использования капитала. Предприятие предпочтёт выбрать ту инвестицию, у которой при равной процентной ставке показатель больше.
  • Сравнение проектов с разным горизонтом инвестирования, то есть временным периодом, на который осуществляется вложение. В данном случае при сопоставлении ВНД разных возможных вкладов выявляется тот, который будет приносить наибольшие доходы в долгосрочной перспективе.

К основным недостаткам и отрицательным чертам относят:

  • Сложность прогнозирования выплат. С помощью расчёта данной величины нельзя предсказать, каков будет размер следующего поступления по вкладу. На размер прибыли влияет множество различных факторов, рисков, ситуаций на микро и макроэкономическом уровне, которые не учитываются при вычислении.
  • Невозможно определить абсолютную величину притока денег. ВНД — относительный показатель, он уточняет только тот процент, при котором вклад всё ещё остаётся безубыточным.
  • Не учитывается реинвестирование. Некоторые вклады предполагают включение в состав процентных отчислений. То есть происходит процесс наращивания суммы инвестиции за счёт прибыли с неё. Расчёт ВНД не предусматривает такую возможность, поэтому показатель не отражает реальную доходность этих затрат.

Формула и пример

Для определения способа вычисления ВНД используется уравнение:

Где:

  • NPV — размер ЧПС;
  • IC — начальная сумма инвестиций;
  • CFt — приток денег за временной период;
  • IRR — внутренняя норма доходности.

Учитывая это уравнение, можно определить, что показатель рассчитывается по следующей формуле:

Где r — процентная ставка.

Чтобы лучше понять, как рассчитать ВНД, нужно рассмотреть пример. Пусть проект требует вложений в 1 млн руб. По данным предварительного прогноза, в первый год доход будет составлять 100 тыс. руб, во второй — 150 тыс. руб., в третий — 200 тыс. руб., в четвёртый — 270 тыс. руб.

Расчёт показателя без применения специальных программ нужно производить методом итераций. Для этого нужно выполнить ряд действий:

  • Вначале необходимо узнать минимальную ВНД:

    Где:
    • N — число лет;
    • IC — первоначальная стоимость вклада;
    • ∑ — сумма доходов за каждый год в тысячах рублей, все числа должны быть разделены на 1000.


    Таким образом, минимальная ВНД равна 10%.

  • Определить максимальное значение показателя:

    То есть, максимальное значение равно 44%. Внутренняя норма доходности данного вклада находится в промежутке от 10 до 44 процентов.
  • Необходимо вычислить для каждого предельного значения показателя свой размер ЧПС:
  • Теперь имеются все требуемые данные. Можно рассчитать величину ВНД для данной инвестиции.
    Таким образом, размер показателя для этого вклада составляет 23%.

Полученные данные свидетельствуют, что наибольшей годовой ставкой кредита, взятого для вклада, является 23%.

Если организация получит обязательства по выплате займа со ставкой более установленной величины, то проект будет убыточным. Предприятию желательно найти более выгодные условия.

Если вас интересует, как посчитать чистые активы предприятия, прочтите этот материал.

Как осуществляется финансовое планирование и прогнозирование в организации — смотрите .

Расчёт показателя проще всего сделать, используя автоматизированные средства, например, Excel. В этой программе существуют встроенные финансовые формулы, позволяющие произвести вычисление очень быстро.

Для расчёта величины имеется функция ВСД. Однако эта формула будет корректно действовать только при наличии в таблице минимум одной положительной и одной отрицательной величины.

Здесь вы можете бесплатно скачатьфайл Excelс примером расчета

Формула в итоговой ячейке выглядит так: =ВСД(E3:E12).

Порядок расчета в данной программе вы можете посмотреть на следующем видео:

Анализ результата

Показатель применяется для анализа эффективности потенциальных инвестиций. Чтобы определить целесообразность вложения денег, ВНД сравнивают с определённым уровнем прибыльности. Часто для этого используют средневзвешенную стоимость капитала (ССК).

Показатель ССК характеризует минимальную величину доходов предприятия, которая может обеспечить учредителям возврат средств, потраченных на вклады в капитал. На основании этой цифры принимается большинство инвестиционных решений.

Также часто за показатель прибыльности принимают процентную ставку по кредитам. Такой метод позволяет выяснить, эффективно ли для данного проекта привлечение заёмных средств.

Целесообразность вкладов предприятие определяется исходя из соотношения ВСД и показателя прибыльности (П):

  • ВСД=П. Это значит, что инвестиция находится на предельно допустимом уровне. Чтобы обеспечить эффективность затрат, следует пересмотреть первоначальную стоимость вложений, скорректировать потоки, сроки. Также при анализе инвестиций используется их сравнительный анализ.
  • ВСД>П. Такое соотношение свидетельствует о том, что инвестиция покроет затраты на её обеспечение. Это вложение можно рассматривать как возможное, окончательное решение следует выносить, проведя дальнейший финансовый анализ.
  • ВСД<П. Это значит, что анализируемый проект имеет меньшую доходность, чем затраты на капитал, кредиты и прочее. Организации рекомендуется отказаться от вложений, так как они не будут приносить прибыль.
  • ВСД1<ВСД2. Такое соотношение показывает, что одно из предполагаемых вложений более выгодно, чем другое.

Расчетная норма прибыли

Норма прибыли является одним из наиболее существенных показателей успешности предприятия. Она влияет на определение стоимости выпускаемой продукции. С ее помощью можно своевременно реагировать на колебания предложения и спроса. Норма прибыли наглядно демонстрирует, каким образом за некий определенный период времени изменилась величина капитала, внесенного в проект. Измеряется в процентах.

Порядок расчета

Приступая к расчету, в первую очередь следует определить общее количество вложенных в производство авансовых средств (Да). Для этого нужно сложить стоимость производства (Сп) и средства, потраченные на выплату заработной платы специалистам (Зп). В стоимость производства следует включить расходы, непосредственно связанные с производством товаров или предоставлением услуг. К ним относятся стоимость расходных материалов, сырья, оборудования, инструментов, а также объектов интеллектуальной собственности.

В качестве расчетного периода обычно принимается календарный год, поэтому для калькуляции нужно использовать значение годовой прибыли (Пв), то есть всего совокупного дохода, полученного предприятием за год, за вычетом расходов, понесенных за этот же период.

Формула для определения нормы прибыли (Нп) в таком случае будет выглядеть следующим образом:

Нп=Пв/(Да)= Пв/(Сп+Зп) х 100, где

Пв – объем годовой прибыли;
Да – средства, вложенные в производство;
Сп – стоимость производства;
Зп – заработная плата.

Чем выше в результате оказалась норма прибыли, тем рентабельнее, а, значит, и финансово успешнее анализируемое предприятие.

Экономическая сущность показателя нормы прибыли

С помощью нормы прибыли можно определить финансовое здоровье компании. При этом анализу подлежат три основных показателя:

  • Прибыль, позволяющая дать оценку финансовому результату деятельности предприятия.
  • Рентабельность продукции, то есть отношение ее стоимости к количеству средств, потраченных на ее производство.
  • Рентабельность активов, то есть отношение прибыли к стоимости основных и оборотных фондов предприятия.

Кроме того, норма прибыли наглядно демонстрирует степень активности владельцев капитала, и даже их лояльность к соблюдению законодательных норм в области бизнеса.

Факторы, влияющие на норму прибыли

На этот важный экономический показатель серьезное воздействие способны оказать две группы факторов:

  • внутрипроизводственные;
  • рыночные.

К первым относятся:

  • масса прибыли. Главным фактором, определяющим размер прибыли, является ее масса. Любые мероприятия, приводящие к ее росту, выгодно сказываются на результатах деятельности предприятия;

  • структура понесенных затрат. Норма прибыли также зависит и от состава расходов;

  • оборачиваемость капитала. Чем она выше, тем быстрее его владелец вернет назад свои вложения. Повышение количества оборотов вызывает увеличение объемов производства и прибыли;

  • сокращение издержек. Серьезное значение для нормы прибыли имеет экономия затрат. Внедрение новых технологий и сокращение издержек снижают себестоимость производимой продукции, вызывая рост прибыли;

  • масштабность производства. Крупные игроки имеют весьма существенные преимущества перед своим более мелкими собратьями. В рамках крупного концерна увеличение выпуска одного из видов продукции позволяет одновременно снижать расходы на ее изготовление за счет новейшего технологического оснащения и более детального разделения труда.

К рыночным факторам относятся:

  • цены;
  • спрос и предложение;
  • конкуренция и монополизм.

В первую очередь на изменение прибыли влияют сложившиеся рыночные цены на продукцию или услуги предприятия. На них, в свою очередь, оказывают давление спрос и предложение. А те находятся под влиянием конкуренции. Все эти факторы тесно взаимосвязаны друг с другом, но по-разному отражаются на прибыльности предприятия.

Конкуренция способствует уравниванию рыночной стоимости в любой из хозяйственных отраслей. В результате одинаковые товары продаются по схожим ценам. Это означает, что больший объем прибыли получают игроки с наименьшей себестоимостью.

Техническое задание «определение величины арендной платы за использование причальных стенок» оглавление

9.3.Расчет ставки арендной платы

В общем случае реализация затратного подхода в оценке базовой фиксированной величины арендной ставки может осуществляться по следующей формуле:

, где

– величина ставки арендной платы, полученной затратным подходом;

А – значение суммы простого воспроизводства вложенного капитала (экономической амортизации) за один расчетный период;

КР – размер накопления на очередной капитальный ремонт причала за один расчетный период, (учитывается, если по условиям данного технического задания эти расходы несет Арендодатель, см. п.2.9);

ТР – размер расходов на текущий ремонт причала за один расчетный период (учитывается, если по условиям данного технического задания эти расходы несет Арендодатель, см. п.2.9);

НР – постоянные расходы Арендодателя по обслуживанию причала за один расчетный период;

ДВК – доход Арендодателя на вложенный капитал за один расчетный период;

С – затраты на страхование имущества за один расчетный период (учитывается, если по условиям данного технического задания эти затраты несет Арендодатель, см. п.2.9);

Зар – арендная плата за пользование земельным участком за один расчетный период (учитывается, если по условиям данного технического задания эти расходы включены в состав арендной платы).

Все расчеты осуществляются в текущих ценах, выраженных в рублях.

Пересчет итогового результата в валюту, в которой в соответствии с заданием на оценку должна быть выражена ставка арендной платы, осуществляется по курсу ЦБ РФ на дату оценки.

9.3.1.Определение величины возмещения вложенного капитала

Значение величины возмещения вложенного капитала определяется суммой стоимости воспроизводства с учетом износа, периодом, в течение которого остаточная стоимость должна быть накоплена, а также величиной безрисковой нормы доходности.

Для определения величины возмещения вложенного капитала Оценщику необходимо иметь следующие исходные данные:

  • период, на котором будет действовать арендная плата (ПДАП);

  • периодичность уплаты арендной платы в год (платежный период) (ПУАП);

  • момент оплаты арендной платы, т.е. в начале или в конце платежного периода (МОАП);

  • полная стоимость замещения (или воспроизводства) с учетом ограничения на эксплуатационные характеристики причала (ПСЗ);

  • срок экономической жизни причала (СЭЖ);

  • действительный возраст (ДВ);

  • расчетная (нормальная) загрузка причала (НЗП);

  • фактическая загрузка причала (ФЗП);

  • физический износ (ФИ);

  • функциональный износ (ФУИ);

  • внешний износ (ВИ);

  • плановый коэффициент загрузки причала (ПКЗП);

  • плановый коэффициент интенсивности износа (КИИплан);

  • норма безрисковой доходности (НБД);

  • нормативный период возмещения капитала (ПВК).

Период действия, периодичность и момент уплаты арендной платы

Данные параметры определяются п.2.9 данного ТЗ.

Полная стоимость замещения (воспроизводства)

Исходя из объема и качества имеющейся информации, Оценщик принимает решение о стоимости, которую возможно рассчитать: полную восстановительную (ПВС) либо полную замещающую (ПСЗ). В расчете стоимости (ПВС и ПЗС) должна быть учтена прибыль предпринимателя. При определении полной стоимости замещения Оценщику необходимо осуществить расчет с учетом всех ограничений на эксплуатацию, которые возникли в результате использования объекта аренды. К таким ограничениям относиться: снижение допустимых нагрузок на причал в различных зонах, уменьшение длины причала (за счет разрушения его части) и пр. Если в качестве основного варианта выбран расчет полной стоимости замещения (ПСЗ), дальнейший расчет функционального износа не осуществляется.

Срок экономической жизни

Срок экономической жизни (СЭЖ) причала может определяться на основании нормативных сроков службы причала. При надлежащем технико-экономическом обосновании назначенный срок службы отдельных элементов и конструкций сооружения допускается уменьшать или увеличивать в зависимости от состояния несущих конструкций и условий эксплуатации. Соответствующие выводы о принятых значениях срока экономической жизни должны быть обоснованы.

Действительный возраст

Определяется фактическим сроком службы причала. Если имели место факты проведения реконструкций (модернизаций) причала, то Оценщик на основании изучения технической документации, характеризующей объемы проведенной реконструкции, может сокращать действительный возраст с приведением соответствующих комментариев и пояснений.

Расчетная (нормативная) загрузка причала

Нормативная загрузка причала (НЗП) подразумевает объем перевалки грузов (тонн, куб.м., TEU) или процент загрузки причала от максимальной пропускной способности, которые были запланированы в проекте в качестве расчетного объема. Данный показатель может варьироваться в зависимости от типов и размеров обрабатываемых судов, перегрузочного оборудования. Данная информация содержится в проектно-сметной документации на причал.

Фактическая загрузка причала

Фактическая загрузка причала (ФЗП) определяется на основании статистической информации о структуре и динамике перевалки грузов через причал в прошлые периоды.

Эффективный возраст

На основании сопоставления нормативной (НЗП) и фактической (ФЗП) загрузки Оценщик должен определить коэффициенты интенсивности эксплуатации (КИЭ) и износа (КИИ), а также осуществить расчет эффективного возраста (ЭВ), путем корректировки действительного возраста (ДВ).

Остаточный срок экономической жизни

Остаточный срок экономической жизни (ОЭЖ) определяется на основании срока экономической жизни и эффективного возраста

Определение физического износа

Оценка физического износа причала может быть осуществлена следующими методами:

  1. Методом экономической жизни;

  2. Методом, основанным на данных о сохранности составных частей ГТС (Приложение 24 РД 31.3.3-97).

Исходя из наличия исходной информации Оценщик должен сделать обоснованный выбор метода оценки износа. При наличии информации в достаточном объеме расчет должен быть осуществлен с применением обоих методов, с их последующим согласованием. Оценщиком также могут быть дополнительно предложены другие способы и методы оценки физического износа.

В случае отсутствия у Оценщика знаний и навыков в оценке физического износа ГТС, Оценщик должен привлечь соответствующих специалистов, заключив с ними субподрядный договор. При привлечении таких специалистов и организаций Оценщик самостоятельно формулирует им техническое задание на выполнение субподрядных работ. Результаты осмотров, расчетов и оценок приводятся в отчете с указанием контактной информации специалистов и организаций, осуществивших данные работы.

Определение функционального износа

Функциональный износ (ФУИ) определяется в случае, если для оценки затрат на воспроизводство использовался показатель полной восстановительной стоимости (ПВС).

Если в соответствии с АНиНЭИ размеры причала и/или его несущая способность окажутся избыточными, с точки зрения размера судов (которые будут швартоваться у данного причала) и видов переваливаемых грузов, то Оценщик должен сделать соответствующие корректировки полной восстановительной стоимости (ПВС) или полной стоимости замещения (ПСЗ). Данная корректировка может быть рассчитана как сумма избыточных инвестиционных расходов на строительство причала избыточных размеров, либо как капитализированная величина потерь доходов от недозагрузки избыточного по размерам причала.

В случае, если современные условия в строительстве позволяют осуществить строительство причала с использованием современных материалов и технологий, позволяющих снизить инвестиционные затраты, Оценщик обязан осуществить оценку размера возможной экономии.

Определение внешнего износа

Внешний износ (ВИ) определяет уменьшение полезности причала в результате действия внешних факторов – изменения рыночных, финансовых, законодательных, экологических и прочих условий функционирования.

Общий износ

В общем виде износ причала определяется по формуле:

Плановые коэффициенты загрузки причала и интенсивности износа

Значение коэффициента загрузки причала (ПКЗП) определяется на основании проведенного АНиНЭИ, исходя из количества конкурирующих стивидорных компаний, наличия внешнего грузопотока и прочих факторов, рассмотренных Оценщиком при проведении выбора варианта использования.

На основании ранее найденной зависимости КИИ=(КЗП), Оценщик определяет значение коэффициента интенсивности износа (КИИ), соответствующее плановому коэффициенту загрузки причала (ПКЗП).

Остаточная сумма воспроизводства на дату оценки

Значение остаточной суммы воспроизводства причала (ОА), подлежащей возмещению, должно определяться на основании суммы полной восстановительной стоимости и значений общего износа.

Период возмещения капитала

Оценщик должен определить период, в течение которого остаточная сумма воспроизводства капитала должна быть полностью накоплена. В общем случае период возмещения капитала принимается равным остаточному сроку экономической жизни. В случае, если типичные рыночные условия предполагают отличие периода возмещения капитала от остаточного срока экономической жизни, то расчет должен осуществляться исходя из рыночных условий. При этом Оценщик должен надлежащим образом обосновать принятую величину периода возмещения капитала.

Безрисковая норма доходности

Для расчета суммы воспроизводства, подлежащей возмещению в каждом платеже арендной платы (может определяться с помощью функции «фактор фонда возмещения»), Оценщик должен использовать безрисковую ставку доходности с учетом инфляции. Значение безрисковой ставки определяет Оценщик. Для определения значения ставки могут быть рекомендованы значения доходности по государственным облигациям в соответствующей валюте со сроками погашения близкими к периоду возмещения капитала (ПВК), используемому в данной оценке.

9.3.2.Возмещение затрат на проведение капитальных ремонтов

В случае, если условиями задания на оценку определено, что затраты по капитальному ремонту осуществляет собственник (Арендодатель), то данная сумма подлежит учету в сумме арендной платы. В случае, если капитальный ремонт будет осуществлять Арендатор, затраты на капитальный ремонт не включаются в сумму арендной платы и расчеты, соответствующие пункту 9.2, не осуществляются.

Значение величины накопления на капитальный ремонт, включенной в арендную плату, определяется суммой стоимости капитального ремонта, периодом, в течение которого стоимость капитального ремонта должна быть накоплена и величиной безрисковой нормы доходности.

Определение периода проведения капитального ремонта

Согласно РД 31.35.13-90 ремонтно-строительные работы подразделяются на две категории: текущий и капитальный. Границу между ними устанавливают технические условия, в основу которых положены два взаимосвязанных критерия: обобщенный (по общему износу сооружения), составленный по РД 31.35.06-64, и дифференцированный (по составу и объему характерных ремонтных работ по элементам сооружений). В РД 31.35.13-90 приведен полный перечень видов повреждений и разрушений ГТС со схемами способов их ремонта.

В соответствии с приведенными документами установлены следующие величины общего физического износа сооружения:

  • для текущего ремонта – 10-20%;

  • для капитального ремонта – 40-60%.

В результате изучения технической документации, осмотра и анализа физического износа ГТС Оценщик должен определить дату проведения последнего капитального ремонта и оценить срок до ближайшего капитального ремонта (ВКР) при нормальной эксплуатации. На основании найденной ранее зависимости интенсивности износа от загрузки причала Оценщик может определить среднюю периодичность проведения капитальных ремонтов (ПКР).

В случае, если период действия определяемой арендной платы будет больше срока до ближайшего капитального ремонта, Оценщик также должен определить срок до очередного капитального ремонт (после ближайшего) при нормальной эксплуатации и период действия ставки арендной платы после очередного (ближайшего) капитального ремонта (ПДПКР).

Определение суммы капитального ремонта

Оценка суммы на проведение очередного капитального ремонта (СКР) должна осуществляться на основании проведенных осмотров и сделанных, с соответствующим обоснованием, предположений о степени износа основных конструктивных элементов причала к моменту проведении очередного капитального ремонта. Определение суммы, необходимой для проведения капитального ремонта, осуществляется путем составления укрупненных смет с использованием РД 31.35.13-90.

Определение суммы на проведение капитального ремонта, подлежащей накоплению к концу срока действия ставки арендной платы

При определении суммы на проведение капитального ремонта, подлежащей накоплению к концу срока действия ставки арендной платы, Оценщик должен учитывать следующие факторы:

  • период, прошедший с момента последнего капитального ремонта;

  • период действия арендной платы, после проведения очередного капитального ремонта;

  • интенсивность эксплуатации после последнего капитального ремонта;

  • плановую интенсивность эксплуатации.

9.3.3.Возмещение затрат на проведение текущих ремонтов

В случае если условиями договора аренды (задания на оценку) определено, что затраты по текущему ремонту (ТР) осуществляет собственник (Арендодатель), то данная сумма подлежит учету в сумме арендной платы.

Значение включенной в арендную плату величины затрат на текущий ремонт определяется суммой стоимости текущего ремонта, периодом, в течение которого стоимость текущего ремонта должна быть накоплена, и величиной безрисковой нормы доходности. Таким образом, в общем виде величина затрат на текущий ремонт, включенная в арендную ставку, может определяться аналогично затратам на капитальный ремонт.

Расчет объемов проведения текущего ремонта может осуществляться двумя методами:

  1. Методом оценки объемов проведения текущего ремонта согласно РД 31.35.13-90 и РД 31.35.06-64 (см. п. 9.2.1.);

  2. Методом ретроспективного анализа с корректировкой на интенсивность эксплуатации и износа.

Первый метод является наиболее точным и может быть рекомендован как основной. Второй метод может быть использован в случае, если на основании проведенного анализа технической документации и осмотра причала можно сделать вывод о достаточности проведенных ремонтов в прошлые периоды для эффективной эксплуатации причала. Оценщиком могут быть предложены другие методы расчета периодичности и объемов текущего ремонта при условии надлежащего обоснования их точности.

9.3.4.Возмещение накладных расходов

К накладным расходам относятся издержки Арендодателя (собственника) на содержание причала. К ним относятся:

  • налог на имущество;

  • заработная плата;

  • канцелярские расходы;

  • затраты на проведение инспекций и проверок;

  • расходы на ГСМ;

  • и т.д.

Оценщик должен осуществить запрос у Заказчика фактических и плановых показателей данных расходов. Полученные значения анализируются и корректируются в соответствии с условиями дальнейшей эксплуатации причала.

9.3.5.Доход на вложенный капитал

Расчет суммы дохода на вложенный капитал (ДВК) должен осуществляться на основе полной стоимости замещения (ПСЗ) и нормы дохода на капитал (НДК). Значение нормы дохода (НДК) определяет Оценщик. При определении данного показателя Оценщик должен использовать данные о доходности из сферы недвижимости (относящейся к элементам транспортной инфраструктуры) с аналогичным уровнем рисков и представить надлежащее обоснование выбранного значения. В рамках затратного подхода норма дохода на капитал не должна содержать норму возмещения капитала (экономическую амортизацию) если она уже учтена в составе затрат. Полученное значение должно иметь надлежащее обоснование. Затраты на аренду земельного участка

Затраты, связанные с эксплуатацией земельного участка (арендная плата, земельный налог), определяются на основании договора аренды земли, заключенного Арендодателем причала, являющимся арендатором земли, с собственником земельного участка. Оценщик осуществляет пересчет арендной платы, указанной в договоре аренды земельного участка, в соответствии с условиями определения арендной платы за причал (п.2.9 данного ТЗ).

9.3.6.Затраты на страхование имущества

Оценка затрат на страхование имущества (причала) осуществляется исходя из типичных рыночных условий заключения подобных договоров. Применяемые тарифы Оценщик должен подтвердить источником получения информации.

9.3.7.Корректировки ставки арендной платы на финансовые условия договора аренды

В случае, если договором аренды (заданием на оценку) предусмотрено возмещение расходов (части расходов) Арендатора (Арендодателя) на отложенный ремонт, создание неотделимых улучшений в прошлом или будущем, Оценщик осуществляет расчет соответствующей корректировки арендной платы на величину понесенных (планируемых) издержек, приходящихся на один расчетный период.

Если финансовую нагрузку по данным видам издержек несет Арендатор, то ставка арендной платы корректируется в сторону уменьшения, если Арендодатель — то в сторону увеличения.

10.Сравнительный подход

10.1.Общие положения

Сравнительный подход применяется в случае наличия достаточного объема информации о сделках по сдаче в аренду причалов на рыночных условиях. При отсутствии необходимой информации в достаточном объеме Оценщик должен отказаться от реализации подхода, либо использовать полученные данные как справочные.

В общем случае, расчет ставки арендной платы с использованием сравнительного подхода осуществляется следующим образом:

  1. Формирование базы данных по сделкам (предложениям), связанными со сдачей в аренду причалов, аналогичных оцениваемому;

  2. Определение ценообразующих факторов;

  3. Оценка влияние каждого ценообразующего фактора на стоимость объектов оценки;

  4. Определение зависимости между арендной ставкой и ценообразующими факторами;

  5. Определение рыночной ставки арендной платы на основании найденной зависимости.

10.2.Состав информации для применения подхода

  1. Информация о составе объекта аренды;

  2. Условия фактически заключенных договоров по сдаче причалов в аренду на рыночных условиях (или, при отсутствии таких сведений, условия предложения сдачи причалов в аренду);

  3. Информация о снижении величины арендных ставок предложения в процессе заключения сделки (необходима при корректировки данных о величине предложения ставок арендной платы);

10.3.Расчет ставки арендной платы

10.3.1.Формирование базы данных

В настоящем ТЗ под «аналогичными причалами» понимаются причалы со сходными (близкими) значениями ценообразующих факторов, по которым известны условия заключения договора аренды.

При формировании базы данных по аналогичным объектам Оценщик должен:

  • убедиться, что условия, на которых осуществляется сдача в аренду аналогичных причалов, являются рыночными;

  • при указании ставок реальных сделок (ставок предложения) приводить точный источник информации;

  • отражать в отчете информацию об аналогах в объеме, обеспечивающим получение данных о значениях ценообразующих факторов.

10.3.2.Определение ценообразующих факторов и оценка степени их влияния

Для проведения оценки оценщик должен осуществить выбор единицы сравнения причалов. Выбор такой единицы должен быть достаточно обоснован.

При определении степени влияния каждого фактора на ставку аренды причала Оценщик может воспользоваться методами:

  • экспертных оценок;

  • подбора значимости каждого фактора до уровня, обеспечивающего получение зависимостей, наиболее точно описывающих имеющийся массив данных;

  • другими, доступными оценщику способами.

При использовании экспертных оценок Оценщик должен подготовить соответствующие анкеты для заполнения экспертами. В отчет должны быть приведены данные о каждом эксперте, участвовавшем в опросе (ФИО, уровень его образования, возраст, опыт работы, место работы, контактная информация) и его ответах на поставленные вопросы.

Отчет должен содержать алгоритм проведенной обработки анкет экспертов, результат анализа согласованности их мнений, вывод о применимости полученных результатов.

10.3.3.Определение вида зависимости

При наличии достаточного объема информации Оценщик должен осуществить поиск зависимости между ценообразующими факторами и ставкой арендой платы. Для реализации такого подхода Оценщик может использовать:

  • многомерные статистические регрессии;

  • квалиметрическое моделирование.

Выбор метода, позволяющего получить наиболее точный результат, осуществляет Оценщик. Для принятия решения о применимости полученных зависимостей в оценке, уровень связи (детерминации) между полученной функцией и исходными данными должен быть не ниже 0,6.

10.3.4.Определение рыночной ставки аренды на основании найденной зависимости

В случае достаточности исходных данных и наличия существенных зависимостей между этими данными и полученными функциями Оценщик осуществляет расчет рыночной ставки арендной платы.

11.Порядок согласования результатов, полученных различными подходами

Согласование значений рыночной величины ставки арендной платы, полученной с использованием различных подходов, может быть осуществлено оценщиком путем присвоения результатам весовых коэффициентов (показателей относительной значимости) либо путем выбора результатов одного подхода.

Выбор значений весовых коэффициентов осуществляется с учетом следующих положений:

  1. В случае, если результаты, полученные при применении различных подходов, находятся внутри диапазона ± 20% от их среднеарифметического значения, в процессе согласования всем подходам присваиваются равные весовые коэффициенты. При этом сумма всех весовых коэффициентов должна быть равна 1,0.

  2. В случае, если значение, полученное по результатам применения какого-либо подхода, находится вне указанного выше диапазона, Оценщик осуществляет выбор одного из подходов в качестве основного (с соответствующим обоснованием). Дальнейшее согласование проводится в соответствии со следующими рекомендациями:

    1. При согласовании значений, полученных с использованием трёх подходов:

  • выбранному Оценщиком основному подходу присваивается весовой коэффициент, находящийся в диапазоне от 0,5 до 0,7;

  • вспомогательным подходам — от 0,3 до 0,1;

  • сумма всех весовых коэффициентов должна быть равна 1,0.

    1. При согласовании значений, полученных с использованием двух подходов:

  • выбранному Оценщиком основному подходу присваивается весовой коэффициент, находящийся в диапазоне от 0,6 до 0,8;

  • вспомогательному подходу — от 0,4 до 0,2;

  • сумма всех весовых коэффициентов должна быть равна 1,0.

В любом случае действия Оценщика должны быть логически обоснованы и соответствующее подробное обоснование должно быть приведено в отчете об оценке. При этом должны приниматься во внимание следующие факторы:

  • особенности экономических условий функционирования объекта аренды;

  • качество и надежность исходных данных, на основании которых рассчитываются показатели стоимости.