Как открыть агентство недвижимости

Содержание

С чего начать — первые шаги в мир большого бизнеса

Для начала следует определиться с местом и районом, где будет располагаться офис компании. Четких критериев касательно географического положения нет, поэтому стоит ориентироваться на собственные предпочтения. Офис как в центре города, так и в спальном районе может оказаться удачным решением. Главное, чтобы он имел отдельный вход и располагался на первом этаже. Отличным вариантом считаются крупные торговые или офисные центры, где преимущественно сосредоточены различные компании.
Немаловажно иметь опыт работы на рынке недвижимости, чтобы понимать систему, структуру и знать различные нюансы данной сферы. Это может быть 3-4 года в другой компании, поскольку у специалиста уже будут иметься знания и понимание устройства риелторского рынка.
Что касается персонала, то для небольшого офиса подойдет 5 человек, но в перспективе идеально иметь в штате около 15 сотрудников, чтобы каждый имел свою специализацию и выполнял работу максимально качественно.
Важной составляющей успешной работы агентства считается реклама. Она 1 руководитель торговли, поэтому этот пункт следует проработать заранее. Для начала можно использовать наиболее популярные сайты в интернете и объявления как в печатных изданиях, так и просто расклеенные по городу. Каждый вид рекламы ориентирован на определенную категорию, поэтому нужно использовать все виды и способы.
Затраты приходятся в основном на оборудование и аренду помещения. Зарплата риелторов составляется за счет процентов с заключенных сделок, а вот бухгалтера, юристы и диспетчеры — это уже забота владельца.
Чтобы добиться успеха на данном поприще придется хорошо потрудиться, но при должном стремлении все осуществимо. Конечно, существуют трудности, с которыми придется столкнуться любому начинающему бизнесмену, но при серьезном и ответственном подходе и тщательной подготовке их можно свести к нулю.

Как выбрать агентство недвижимости?

Хозяин рискует еще больше. Если квартирант испортит имущество, превратит квартиру в притон или оставит крупную задолженность по коммуналке, то привлечь его к ответственности почти невозможно. Кроме того, арендатор может пересдать квартиру третьим лицам.

Если не платить налог с аренды, то рано или поздно этим заинтересуется налоговая: за неуплату грозит как минимум взыскание неуплаченной суммы, а как максимум – принудительные работы или лишение свободы до 1 года по статье 198 УК РФ «Уклонение от уплаты налогов и сборов».

Общаясь с хозяином, агент узнает, сколько тот хочет получать за сдачу объекта, какие требования предъявляет к квартиросъемщикам. Также специалист оценивает состояние жилья и характеристики:

  • ремонт – «бабушкин», с ремонтом, с отделкой премиум-класса;
  • квартира сдается с мебелью или без;
  • инфраструктура дома: наличие и количество лифтов, пандусов, газовая колонка или горячее водоснабжение, наличие газопровода, центральное или индивидуальное отопление;
  • придомовая территория: есть ли благоустроенный двор, детская площадка, скверы, место для выгула домашних животных;
  • инфраструктура района: метро, магазины, школы, детские сады, поликлиника и другие социальные учреждения в пешей доступности;
  • наличие парковки.

После объект проходит обязательную юридическую проверку. Необходимо узнать, нет ли собственников, которые намерены сдавать эту квартиру или могут выгнать оттуда жильцов. Если они есть, необходимо получить письменное согласие на сдачу жилья от каждого.

Общаясь с будущими жильцами, агенту важно знать ориентировочный бюджет и пожелания, а также дополнительные условия, который сужают круг возможных вариантов — домашние животные, маленькие дети.

Когда находятся квартиросъемщики, которые устраивают хозяина, в результате переговоров стороны заключают договор найма. До одного года — краткосрочный, более года — долгосрочный. Если в тексте договора не указаны сроки аренды, то статье 683 Гражданского Кодекса РФ он автоматически составляет 5 лет. Если в договоре нет пункта о повышении ежемесячной платы, то арендодатель не имеет права повышать ее чаще одного раза в год.

Крупные агентства составляют договор так, чтобы обезопасить и собственника, и жильцов. За досрочное выселение хозяину грозят штрафные санкции. Если съемщики захотят внезапно съехать или испортят имущество, им также придется возмещать ущерб.

Оплачивают услуги только после подписания всех бумаг. Комиссия агенту составляет 50-100% от арендной платы за один месяц.

Что входит в юридическую проверку объекта

Мошеннические схемы и высокие риски при проведении сделок вынуждают порядочные агентства проводить юридическую проверку чистоты квартир. В нее входят:

📜 Свидетельство о регистрации права собственности.

📜 Получение выписки из ЕГРН. Есть два варианты такой выписки: простой, где указан только собственник, и расширенный. В ней вся история о владельцах, начиная с того момента, как объекты занесли в госреестр: имена всех собственников и сколько раз квартиру продавали.

📜 Выписка из домовой книги — в ней указано количество зарегистрированных в квартире лиц, есть ли среди них несовершеннолетние;

📜 Обязательство о снятии с регистрации других прописанных в квартире лиц;

📜 Справка об отсутствии или наличии задолженностей по коммунальным платежам;

📜 Если один из собственников несовершеннолетний — согласие органов опеки и попечительства;

📜 Если собственник находится в браке — нотариально заверенное согласие супруга на сделку;

📜 Запрос в арбитражный суд: не признан ли хозяин или его супруг должником, не заложена ли недвижимость в счет уплаты долгов;

📜 Запрос в районный суд, к которому прикреплена квартира: не было ли по данной недвижимости судебных споров;

📜 Подготовка письменного заключения.

Примеры ситуаций, когда нужна дополнительная проверка

🤔 Квартиру продавали менее трех лет назад. Это значит, что не истек срок исковой давности оспаривания сделки. Если объект перепродавали несколько раз или у него менялись собственники — важно раскопать информацию минимум за последние 5 лет, чтобы исключить вероятность мошенничества.

🤔 Один из собственников признан недееспособным или, согласно статье 177 ГК РФ «не способным понимать значение своих действий». В этом случае обезопасить себя можно только запросив решение суда о признании недееспособным, справку из психоневрологического диспансера и заключение психиатра. Сделку в такой ситуации может провести только официальный опекун, иначе ее признают недействительной.

🤔 Недвижимость получена в наследство и выставлена на продажу сразу после вступления в права наследования. В этом случае необходимо убедиться, что нет других законных претендентов.

Подозрительных моментов, мошеннических схем и различных нюансов масса, но опытный агент с командой юристов должны минимизировать риски как для компании, так и для клиента.

Альтернативные сделки

Так называют обмен квартир с помощью купли-продажи. Суть в том, что два договора заключаются одновременно: собственник продает старое жилье и одновременно покупает новое. бывает трех видов:

  • Улучшение жилищных условий.
  • Съезд: хозяева продают несколько квартир и покупают одну.
  • Разъезд: хозяева продают квартиру и покупают несколько новых.

Раздел квартиры при разводе, расселение родителей со взрослыми детьми и наоборот, распределение наследства, обмен старого жилья на новое, расселение коммуналок — вот только некоторые ситуации, когда актуальна альтернативная сделка. Самым сложным считается съезд, потому что быстро продать несколько квартир на вторичном рынке одновременно непросто, особенно в условиях, когда предложение превышает спрос.

Обычно, чтобы найти подходящих кандидатов уходит до двух месяцев, но часто поиски затягиваются. Причин много: долгое согласование цен, плохое состояние старого жилья, несоответствие желаний всех участников. Чем больше заинтересованных сторон, тем сложнее процедура. Сложность в том, что пока агент ищет альтернативную квартиру, стоимость первой может вырасти или упасть, поэтому при планировании таких операций нужно учитывать колебания рынка.

Нельзя путать альтернативную сделку с обменом, потому что это одновременная покупка и продажа, в то время как обмен — смена одного неприватизированного жилья на другое или обмен квартирами, одинаковыми по стоимости.

Алгоритм действий здесь почти такой же, как у прямых сделок, с учетом того, что агенту придется оценивать и проверять на юридическую чистоту сразу несколько объектов и договариваться о ценах и доплатах с несколькими клиентами. Например, есть две квартиры и три клиента. Порядок действий будет примерно такой:

  1. Агент выставляет на продажу первую квартиру, параллельно ищет альтернативные квартиры для первого клиента;
  2. Агент обсуждает предварительные условия сделки с покупателем первой квартиры, показывает ему результаты проверки и составляет договор по первой квартире,
  3. Агент выбирает альтернативную квартиру, проверяет документы и обсуждает условия сделки;
  4. Если всех устраивают условия, агент составляет договоры купли продажи для всех клиентов.
  5. Денежные расчеты: продавцы квартир арендуют банковские ячейки для передачи денег, все участники подписывают договоры, покупатели закладывают деньги в ячейки;
  6. Агент регистрирует документы, отдает документы на руки клиентам.
    Поскольку для Росреестра это три независимые сделки по купле-продаже, возможен отказ в одновременной регистрации и задержки, но такое случается редко;
  7. Все участники сделки получают зарегистрированные документы;
  8. Продавцы квартир забирают деньги от продажи из ячеек, все участники подписывают акт приемки-передачи недвижимости.

Чем больше участников цепочки, тем сложнее и дольше провести сделку.

Как читать договор

Худшее, что можно сделать во время сделок с недвижимостью — подписать договор, не читая. При первом посещении возьмите образец домой для подробного ознакомления, обратите внимание на сноски, написанные мелким шрифтом.

Если возникнут вопросы, сотрудник агентства должен развернуто на них ответить. Обращайте внимание на двусмысленные формулировки и просите об уточнении.

Обязательно обратите внимание на следующие пункты договора:

🤓 Заказчик и исполнитель. В договоре должны быть указаны полное юридическое название организации, ИНН, банковские реквизиты, юридический адрес, контакты и ФИО руководителя, от имени которого заключается сделка.

🤓 Предмет договора: обязанности исполнителя и заказчика. Здесь указывают полный перечень действий агента. Обязанность заказчика – предоставить необходимые документы и оплатить услугу в установленные сроки.

🤓 Обязанности и ответственность сторон. в этой части прописана ответственность сторон в случае срыва сделки, претензии третьих лиц, неправильного оформления документов и предоставления ложной информации. При предоставлении оригиналов документов, включите пункт об ответственности агентства за их утрату. Обратите внимание на положения, в которых запрещается общаться с другой стороной сделки – это косвенный признак того, что агентство проводит скрытую комиссию.

🤓 Порядок оплаты услуг: добросовестное агентство не берет денег авансом, все расчеты только после сделки. Также в договоре должна быть указана прозрачная конечная цена услуги, в том числе процент комиссии.

🤓 Сроки действия. Обычно договор заключают на 1-2 месяца – этого достаточно, чтобы найти подходящий вариант, проверить его и провести сделку.

🤓 Условия расторжения договора. Не подписывайте документ, в котором указана денежная компенсация за досрочное расторжение договора клиентом: в этом случае вы не сможете прекратить сотрудничать с агентством, даже если качество его работы вас не устраивает. В противном случае придется платить неустойку. Обязательно должны быть описаны условия расторжения договора, а также действия сторон, если срок действия истек до проведения сделки.

В приложениях к договору присутствует опись прилагаемых документов.

Все пункты договора должны быть подробно расшифрованы, описана каждая услуга – чтобы вы понимали, за что платите. Если не уверены, то проконсультируйтесь у независимого юриста.

Сколько это стоит

Здесь нет однозначного ответа. Цена отличается от вида услуги, города, требований клиента и еще множества факторов, но в основном от цены на недвижимость. И частники, и агентства берут за свою работу процент от стоимости недвижимости: от 1 до 8%. Основная градация по типу жилья и помещений коммерческого использования: эконом, комфорт, бизнес и премиум-класс. За дополнительные услуги тоже придется раскошелиться: экспертизу юридической чистоты жилья и правовое сопровождение в некоторых агентствах оплачивают отдельно.

Есть комплексные предложения за фиксированную плату: например в «Этажах» есть пакеты за поиск, покупку и оформление коммерческой недвижимости до миллиона рублей. В этом случае вы платите не процент, а только сумму, которая обозначена в договоре.

На сайтах крупных агентств с каталогами жилья, на странице интересующей вас недвижимости, часто уже прописана цена за услуги риэлтора. Она не всегда окончательная, но так ориентироваться намного легче.

За помощь в поиске съемного жилья придется отдать сумму равную месячной аренде, но в эти деньги входит и оформление договора.

Многие считают, что агентам выгодно продать квартиру как можно дороже, чтобы забрать разницу к себе в карман. Это неправда: часть от процента продажи все равно пойдет агентству, а если недвижимость очень дешевая, то он получает фиксированную сумму, независимо от цены объекта.

Выбираем агентство: на что обратить внимание

  • Участие в рейтингах, рекомендации крупных клиентов и прочие трофеи. Ни одна компания не утаит хорошие отзывы о результатах своей работы. Если агентство входит какой-нибудь топ и сотрудничает с крупными, всем известными компаниями, это тоже хороший знак.
  • Письменное заключение о результатах юридической проверки. Порядочное агентство обязано до заключения сделки в подробностях рассказать о результатах проверки и предоставить эту информацию в письменном виде. Некоторые агенты держат ее в тайне до последнего, чтобы избавить себя от рисков – а клиент узнает о неприятных особенностях приобретенной недвижимости уже после подписания документов.
  • Наличие в штате риэлторов с большим опытом работы. Какой бы заслуженной не была компания, в ней может быть текучка кадров, а это плохо именно для клиента: вряд ли стажер с опытом работы менее полугода сможет дать развернутый ответ, если вы хотите продать проблемное жилье или у вас особые требования к покупке. Наличие костяка профессионалов, которые работают в агентстве годами, говорит о том, что в компании благоприятная атмосфера, а новичкам есть к кому прийти с вопросом.
  • Участие в объединениях риэлторов: региональные и федеральные гильдии и ассоциации – признак хорошей репутации агентства и честной игры на рынке, об этом будет обязательно упомянуто на сайте и в офисе компании.
    Участники объединений должны придерживаться определенного этического кодекса, принятого в гильдии, кроме того, в них работают комиссии по разрешению споров между агентствами-участниками и клиентами. Чтобы попасть в такую организацию, агентству нужны рекомендации, а за членство придется платить взносы. Самое крупное объединение – Российская гильдия риэлторов.

Как отличить агентство-однодневку

  • Сайт. Лендинг с шаблонными формулировками и минимумом информации должен насторожить. Солидная компания не экономит на контенте: на сайте вы найдете каталог недвижимости, цены, информацию о сотрудниках, ответы на популярные вопросы. Например, у «Этажей» есть этот журнал.
    Если сайту несколько месяцев, он не высвечивается на первой странице поисковика по названию компании, то доверять ему не стоит. Проверить дату регистрации доменного имени можно здесь 2ip.ru/whois/.
  • Реквизиты. Проверить данные организации можно в любом электронном справочнике юридических лиц — предоставить данные в ЕГРЮЛ обязаны все компании при регистрации, эта информация всегда вылетает на первых страницах поисковиков. Проверить, не является ли организация мошеннической, можно с помощью бесплатного сервиса от ФНС – «Риски бизнеса: проверь себя и контрагента».
  • Соответствие кодов ОКВЭД: деятельности агентства недвижимости соответствует код 68.3 «Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе» и все его подпункты. Если у интересующей компании другой вид экономической деятельности, то это повод насторожиться: сегодня они продают квартиры, а завтра занимаются чем-нибудь другим.
  • Цены намного ниже рынка. Если на сайте агентства цена на треть, а то и в два-три раза ниже, чем у конкурентов, то либо это мошенник, либо непрофессионал, и фото не его, а надерганы из других объявлений. Возможно, во время переговоров вам скажут, что интересующая квартира уже продана и предложат куда менее привлекательные варианты, либо к изначальной цене прибавят список дополнительных услуг, которые нужно оплачивать отдельно.
  • Просьба оформить генеральную доверенность. В отличие от обычной, генеральная доверенность дает право на распоряжение имуществом, в том числе проведение операций по купле-продаже недвижимости.
  • Навязывание дополнительных услуг: плата за осмотр квартиры и снятие копий, поиск подходящих вариантов за отдельную плату – за все это порядочные агенты денег не берут. Чтобы не отдать лишнего, внимательно читайте договор.
  • Количество сделок. «Опыт работы на рынке недвижимости 10 лет» звучит гордо. Но если компания закрывает одну-две сделки в год, можно ли назвать их профессионалами?
  • С вас требуют аванс. Еще хуже – требуют аванс наличными.
    Возьмите за правило: деньги – только после сделки. Иначе велик шанс, что после предоплаты ваш агент исчезнет в неизвестном направлении.
  • Независимые отзывы. Сарафанное радио — верный способ найти хорошего специалиста практически в любой области. Писать хорошие отзывы бывает лень, но если кого-то обманули или есть претензии к обслуживанию, то об этом обязательно напишут в Сети. Обращайте внимание на отзывы с большим количеством деталей, где в подробностях описана ситуация. Если увидели сообщение с посылом «Классный персонал, хороший сервис!», есть вероятность, что отзыв заказной.

Как составляют рейтинги

Крупные агентства, заинтересованные в своей репутации, регулярно попадают в разные рейтинги, которые составляют тематические издания и порталы, банки и аналитические агентства. Пользователи любят эти списки лучших, поскольку они помогают непрофессионалу сориентироваться. Поэтому неудивительно, что агентства поменьше, чтобы улучшить собственный имидж, тоже хотят попасть в какой-нибудь топ и готовы платить за это.

Не секрет, что место в некоторых рейтингах можно купить. И разве можно им верить? Можно, если знать куда смотреть и уметь анализировать информацию.

При составлении топа агентств, обязательно учитывается несколько факторов:

  • Актуальные финансовые показатели,
  • Количество сделок, проведенных за последний год,
  • Позиционирование компании на рынке,
  • Реклама,
  • Параметры предложений по недвижимости: места застройки, качество предлагаемого жилья, количество вариантов.

Рейтинг составляется с учетом текущей ситуации на рынке и анализа покупательского поведения.

Смотрите рейтинги в разных источниках, сверяйте с отзывами и информацией о компании – очень странно, если агентство, которому не больше года, войдет в список лучших агентств Москвы какого-нибудь сайта о недвижимости.

Один из авторитетных источников, формирующих рейтинги – аналитическое агентство Marc. Это международный центр , который занимается маркетинговыми исследованиями и разработкой решений для увеличения прибыльности бизнеса.

Полезно взглянуть в рейтинги банков: ежегодно коммерческие банки называют самые эффективные партнерские компании. Их определяют по количеству выданных ипотечных кредитов за определенный период и за качество работы с клиентами. Например, в рейтинге Сбербанка «Этажи» занимают первое место как лидер по выдаче ипотечных кредитов с 2013 года.

Анализ деятельности агентства недвижимости ООО «Система»

Сфера деятельности агентства недвижимости

Риэлторская Компания «Система» была основана группой профессионалов в 2009 году. На сегодняшний день «Система» — одно из лучших агентств недвижимости Иркутска. Компания является действительным членом Российской гильдии риэлторов (РГР) и Иркутской Областной Гильдии Риэлторов (ИОГР). Компания старается уделять большое внимание общественной деятельности. РК участвует в проектах, которые на наш взгляд значимы и могут принести пользу нашему городу, нашему региону. Компания успешно работаем на рынке недвижимости Иркутска, предоставляя свои услуги жителям города и области. У компании можно не только приобрести или продать недвижимость, но и воспользоваться широким спектром услуг от юридического сопровождения сделок с объектами недвижимости, услуг профессиональных ипотечных брокеров до строительства и ремонта. Взяв за основу высокий уровень обслуживания, работая исключительно в соответствии с законодательством Российской Федерации и строгими стандартами РГР, компания обеспечивает гарантированное и успешное решение всех возможных жилищных вопросов наших клиентов.

Главное достояние — сплоченный профессиональный коллектив, составляющий основу компании: риэлторы, ипотечные брокеры, юристы, дизайнеры — высококлассные специалисты в своей сфере. Сотрудники РК «Система» непрерывно повышают свою квалификацию, проходят переподготовку, посещают профессиональные семинары, конгрессы и форумы, посвященные вопросам рынка недвижимости, его развитию и перспективам.

Отделы жилой недвижимости «Система» предлагают: весь спектр услуг по операциям с объектами недвижимости, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья в Иркутске.

Специализированный отдел деловой недвижимости «Система» предлагает: высококвалифицированные услуги по купле — продаже, аренде объектов делового назначения.

Ипотечный центр «Система» предлагает:

· большой выбор программ ипотечного кредитования;

· подбор оптимального варианта жилья и размера кредита;

· сжатые сроки рассмотрения заявки о предоставлении кредита банком;

· полное юридическое сопровождение сделки и взаимодействие с банком;

· бесплатные консультации.

ООО «Система» вышло на рынок, предлагая следующие услуги:

— подготовка пакета документов к проведению сделок купли-продажи жилых помещений;

— подготовка пакета документов к передаче жилых помещений в собственность граждан.

Главной целью агентства стало качественное удовлетворение потребностей потребительского рынка в получении необходимой информации в сфере недвижимости, а также участие в создании цивилизованного рынка недвижимости в г. Иркутске.

На сегодняшний день он выглядит следующим образом:

— оказание услуг при оформлении сделок купли-продажи жилья;

— оказание услуг при оформлении сделок купли-продажи коммерческой недвижимости;

— оказание услуг при оформлении договоров приватизации;

— юридические консультации в области недвижимости, в том числе корпоративное обслуживание;

— оказание услуг при аренде коммерческой недвижимости;

— оформление документов на объекты недвижимости (жилья, коммерческой недвижимости, по вводу в эксплуатацию жилья и нежилого фонда);

— оказание услуг по согласованию с государственными органами (опекунский совет, БТИ г. Иркутске и Иркутского района и т.д.).

ООО «Система» является действительным членом Иркутского областного Союза риэлторов.

В настоящее время ООО «Система» располагается на арендуемых площадях. Схему деятельности фирмы при оказании услуг можно представить на рис.4.

Рис. 3 Деятельность фирмы при оказании услуг

Верхнюю ступень управления занимает генеральный директор, учредитель фирмы. В обязанности директора входит оперативное и стратегическое управление компанией: в том числе решение текущих хозяйственных вопросов, координация деятельности основных, вспомогательных и обслуживающих функциональных звеньев, распределение финансовых потоков, планирование и контроль деятельности фирмы.

Основную деятельность компании выполняет блок подразделений риэлторов: отдел аренды недвижимости, отдел коммерческой недвижимости, отдел продажи жилых помещений, отдел нового жилья, информационно-аналитический отдел.

Агенты занимаются поиском покупателей на выставленные на продажу объекты недвижимости, поиском объектов недвижимости по запросам клиентов фирмы, организуют показы объектов и встречи среди участников сделок; при положительном решение о сделке сторон участниц — готовят пакет документов, необходимый для проведения сделки купли-продажи объекта недвижимости в Учреждении юстиции по государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним на территории Иркутской области, оказывают помощь при финансовых расчетах сторон, проводят сделку.

Функции юриста заключается в правовом обеспечении основной деятельности компании и оказании консультационных услуг клиентам фирмы.

Ведение бухгалтерского и управленческого учета, предоставление отчетности в контролирующие органы — функции бухгалтера.

Функции обслуживания основных и вспомогательных процессов внутри агентства находится в компетенции менеджера. Менеджер координирует работу агентства и агентов, готовит материалы для размещения рекламы в средствах массовой информации, оформляет текущие документы и договоры, заключаемые с клиентами агентства, обновляет базы данных по коммерческой и жилой недвижимости, осуществляет переписку по Интернету, разрабатывает макеты рекламной продукции, кроме этого обеспечивает бесперебойную работу оргтехники.

Чем обусловлена популярность риэлтерских агентств?

Миф о легком хлебе риэлторов существует очень давно. Несмотря на то, что агентства недвижимости в городах исчисляются десятками, а в больших городах и сотнями, не считая частных риэлторов, каждый год открываются новые фирмы.

Основные причины популярности риэлтерского бизнеса:

  • относительно невысокий порог вхождения: достаточно снять офис с телефоном;
  • на начальном этапе не нужны сотрудники и можно работать в одиночку;
  • высокая маржа с одной сделки (достаточно одного клиента в месяц, чтобы заработать 30-50 тыс. рублей);
  • не имеет значения предыдущая профессия, опыт работы и образование — достаточно умения общаться с людьми, а необходимую для работы информацию можно изучить с помощью интернета.

Большинство новых агентств недвижимости открывают бывшие риэлторы, наработавшие опыт и клиентскую базу.

Если вы никогда не работали с недвижимостью, то именно этот путь будет для вас оптимальным. Для начала было бы неплохо устроиться в любое агентство, «побегать» хотя бы полгода и постичь азы рынка недвижимости в полевых условиях, а не через монитор компьютера.

Однако, как и в любом бизнесе, кто раньше встал, того и тапки. Фирмы с раскрученным брендом, с опытными сотрудниками и собственной клиентской базой, существующие не первый десяток лет, постепенно вытесняют новичков и мелких игроков.

Расчёт дохода каждого участника ООО определяется индивидуально. Читайте статью о распределении прибыли в ООО.

Договор цессии позволяет передать долг другому лицу. Все подробности сделки читайте

Как работают агентства недвижимости?

Услуги в сфере надвижимости разнообразны, как и сами объекты недвижимости. Вы можете заниматься только жилой или только коммерческий недвижимостью, а можете и сочетать оба направления.
Кроме того, существует рынок вторичного жилья, где совершаются сделки продажи-покупки, а также рынок аренды жилья.

Полное сопровождение сделки

В зависимости от субъекта сделки, деятельность риэлтора заключается в следующем:

  • При работе с продавцом: агентство осуществляет предпродажную подготовку квартиры, дает рекламы, проводит показы, оформляет документы и сопровождает сделку;
  • При работе с покупателем: агентство подбирает варианты квартиры, проверяет квартиру на юридическую чистоту и полностью сопровождает сделку.

Информационные услуги

Помимо сопровождения сделок агентство может оказывать и информационные услуги для тех клиентов, которые предпочитают осуществлять куплю-продажу жилья самостоятельно.

В данном случае за небольшую плату агентство предоставляет из своей базы информацию об объектах, которые соответствуют пожеланиям клиента.

По такому же принципу можно работать и на рынке аренды недвижимости: подыскивать квартиры, брать 50% месячной арендной платы или предоставлять базу имеющихся предложений на рынке.

Международные агентства недвижимости

Существуют агентства, которые продают недвижимость за рубежом: в Испании, Чехии, Болгарии и других странах Европы, а также в США. Для того чтобы продавать зарубежную недвижимость, необходимо найти партнеров в этих странах.

Ничего сложного в этом нет – благодаря интернету вы найдете сотни сайтов зарубежных агентств недвижимости. Многие из них охотно идут на партнерские отношения, и вам остается только заключить с ними договор.

Однако делать ставку только на зарубежную недвижимость нельзя, спрос не так уж велик, так как приобретение дома или квартиры за границей могут позволить себе люди с доходами гораздо выше среднего.

Поэтому вы можете развивать данное направление параллельно основной деятельности.

Как открыть агентство недвижимости с нуля: пошаговая инструкция

Итак, вы решили работать на себя и открыть свое агентство недвижимости. В первую очередь вам необходимо определиться с организационно-правовой формой.

С чего начать оформление: регистрация, документы

Лицензирование риэлтерской деятельности в настоящее время не требуется. Для того чтобы открыть собственное агентство достаточно зарегистрировать ИП или ООО, больше никаких разрешений и лицензий не нужно.

Оформление документов займёт от недели до месяца, в зависимости от выбранной формы собственности.Можно доверить этот вопрос профессионалам, а самому заниматься более важными вопросами. Но услуги подобных компаний стоят денег, ток что вам решать: потратить собственное время или кровно заработанные.

ИП или ООО?

Для начала вы можете зарегистрировать в качестве индивидуального предпринимателя – проще и дешевле регистрация, меньше штрафы (от этого никто не застрахован).

Зарегистрироваться как ИП можно не выходя из дома через сайт налоговой инспекции. Вам останется только оплатить госпошлину (800 рублей) и приехать через пять дней в налоговую инспекцию за свидетельством.
Индивидуальный предприниматель не обязан иметь печать, но рекомендуется ее сделать хотя бы потому, что к документам с печатью у клиентов больше доверия.

Если вы создаете агентство с партнером по бизнесу, то вопрос об ИП отпадает сам собой – вам придется регистрировать ООО. С точки зрения клиента, большинству людей все равно, какая у вас организационно-правовая форма. Важно, чтобы у вашей компании была хорошая репутация.

Работа по франшизе

Понятие франшизы пришло к нам из зарубежной практике, где франчайзинговые сети очень развиты, в том числе и в сфере недвижимости.

В России ситуация несколько отличается. На нашем рынке преобладают небольшие агентства, без брендов. Вся особенность российского риэлтерского бизнеса, особенно в небольших городах, это личные связи и знакомства или «сарафанное радио».В связи с этим раскрученный бред не имеет большой ценности. Поэтому и не так много у нас раскрученных брендов среди агентств недвижимости.

На слуху разве что компания «Миэль», которая успешно реализует франшизу уже не первый год.

Нужна ли вам франшиза, решайте сами. С одной стороны, это узнаваемый бренд и готовая модель бизнеса. С другой, этот бизнес технологически не так уж сложен, чтобы потребовалась опора в виде «старшего брата». Да и ежемесячные платежи за некую ценность, которая совсем не очевидна.
Если вы начинающий, то лучше забудьте про франшизу.

Своё риэлтерское агентство: можно ли работать самому?

Работа в одиночку

Сама профессия риэлтора не предполагает коллективный труд. Специалист по недвижимости работает с клиентом в одиночку. Потребность в коллективе сотрудников возникает по той причине, что бизнесу необходимо расширяться, иначе большинство потенциальных клиентов уйдут к другим агентствам. Один человек не в состоянии охватить все районы города даже с населением несколько сотен тысяч человек, не говоря уже о крупных городах.

Если уже встал вопрос о поиске сотрудников, то возникает вопрос: где их искать? Хорошо, когда есть возможность пригласить знакомых или бывших коллег, с которыми вместе работали в другом агентстве.

В риэлтерском бизнесе очень важно работать с людьми, которым вы доверяете.

Но рано или поздно вам все равно придется искать сотрудников по объявлению. Надо сказать, что люди неохотно идут на данную вакансию. Поиск сотрудников может продолжаться месяцами и не дать результатов. Самая главная причина – отсутствие зарплаты и стабильного дохода.

Риэлтор может проработать месяц и не заработать ничего. В этом смысле, работа в агентстве недвижимости – это скорее бизнес, чем работа.

Доход риэлтора – его процент от проданной квартиры, которым он еще обязан поделиться с агентством. В большинстве агентствах отсутствуют какие-либо ставки, социальные гарантии. Этим и объясняется высокая текучка сотрудников в агентствах.

Многие агенты, проработавшие несколько месяцев, просто бросают эту деятельность, так и не выйдя на долгожданную сделку. Как правило, в первые 2-3 месяца начинающий риэлтор не получает никакого дохода.

При этом очевидны минусы данной работы:

  • рабочий день ненормированный;
  • затраты на транспорт и мобильную связь;
  • есть вероятность обмана со стороны клиентов;
  • отсутствие гарантированного заработка при затраченных усилиях.

Выгодно ли работать в агентстве?

С точки зрения будущего риэлтора такая деятельность имеет свои преимущества. Во-первых, обеспечение материалами и информационная поддержка. Нет нужды думать о продвижении бизнеса, размещении рекламы. Об этом есть кому позаботиться. Во-вторых, есть шаткая, но опора в виде официального оклада.

Самостоятельный заработок не всегда удачен – за месяц может осуществиться всего несколько копеечных сделок и оплата соответствующая.

Но с другой стороны, в каждом случае доход придётся делить «с дядей» — а это от 10 до 50% от комиссионных с каждой операции. Плюс нужно соблюдать трудовую дисциплину, отчитываться о проделанном перед руководством, стремиться к выполнению плана и прочие особенности работы по найму. Нужно это или нет – решать только вам

Агентство без офиса. Это возможно?

Допустим, вы проработали некоторое время в агентстве и решили отправиться в «свободное плавание». У вас уже как минимум есть опыт и своя клиентская база. В этом случае первое время вы можете работать и в одиночку. Более того, нет необходимости снимать офис.

Вся работа может проводиться с домашнего телефона. А вот без автомобиля будет нелегко, ведь для эффективной работы в день желательно проводить не менее 5 встреч и показов.

Аренда и продажа недвижимости риэлтором

Ваше агентство может специализироваться на сопровождении сделок по купле-продаже жилья или на поиске квартир для аренды жилья. Вы также можете специализироваться на коммерческой недвижимости и оказывать услуги по поиску помещений для магазинов, офисов, складов и других. Однако таких объектов не так много по сравнению с жилым рынком и этот вид деятельности, скорее всего, не будет приносить постоянного дохода.

Каковы особенности рынка жилья и рынка аренды?

  1. Рынок аренды более обширен. Люди могут покупать квартиру раз в жизни, а снимать жилье намного чаще. В больших городах, не только в Москве и Петербурге, люди могут годами жить в съемных квартирах.
  2. Маржа с одной сделки на рынке жилья меньше, а количество сделок может быть больше.
  3. Спрос на покупку жилья может падать в различные периоды времени, а спрос на аренду остается постоянным.
  4. Покупка квартиры – серьезное решение, требующее соответствующих материальных возможностей. Поводом для аренды квартиры может стать любая жизненная ситуация: поступление в институт, вступление в брак, рождение ребенка, развод, переезд в другой город, желание жить отдельно от родителей и т.д.

Существуют агентства недвижимости и частные риэлторы, которые специализируются только на купле-продаже или только на аренде. Есть агентства, предоставляющие широкий спектр услуг.

Если ваша фирма будет заниматься и арендой, и куплей продажей, то клиентов у вас будет больше, будет выше прибыль, но в одиночку вы с таким объемом работы уже не справитесь.

Нелегальные сделки

Рынок недвижимости – огромное поле для деятельности всякого рода мошенников. Причём встречаются они по обе стороны: и среди риэлторов, и среди их клиентов, хотя таковых значительно меньше.

В сфере недвижимости вращаются огромные деньги и, несмотря на жесткую конкуренцию, количество риэлтерских фирм продолжает расти. К сожалению, прибыль здесь получают далеко не всегда законным путём и число пострадавших на рынке недвижимости от рук мошенников постоянно растёт.

Существует несколько предпосылок для совершения преступлений при сделке с недвижимостью.

Многие эксперты считают, что основной причиной криминала в сфере купли-продажи жилья является несовершенство нашего законодательства, а также бюрократизм и коррупция.

Это особенно касается случаев, когда человек продает или покупает квартиру самостоятельно, без привлечения профессиональных риэлторов. И, конечно же, играет свою роль правовая безграмотность и чрезмерная доверчивость клиентов.

Cуществует несколько распространенных мошеннических схем. Всем хорошо известно, что при оформлении сделки с недвижимостью требуется подготовить внушительный пакет документов. Именно на этом этапе и проводится большая часть афер с недвижимостью.

Например, «серый риэлтор» начинает работать с документами клиента, делает втайне от него несколько копий и публикует объявления о продаже жилья в печатных и электронных СМИ.

Чаще всего он указывает сильно заниженную цену квартиры, объясняя это, например, срочным отъездом за рубеж. При таком предложении покупателей долго ждать не приходится. Мошенник оформляет сразу несколько договоров, получает задаток у всех покупателей, а после того, как документы будут заверены у нотариуса, он исчезает.

Ещё один вариант использования документов мошенниками – это оформление дарственной на недвижимость вместо договора о покупке-продаже. Мошенники – очень хорошие психологи и используют вполне естественное желание каждого человека сэкономить время и деньги.

Дело в том, что по российским законам, даритель вправе через двенадцать месяцев вернуть себе подаренную квартиру.

Для этого ему будет необходимо доказать в суде, что квартира не содержалась должным образом. Не стоит строить иллюзий по поводу того, что мудрый судья разберётся во всех тонкостях вашего запутанного дела и вынесет решение в вашу пользу.

Конечно, это далеко не все схемы «чёрных маклеров». Несмотря на то, что рынок недвижимости становится в нашей стране более цивилизованным, постоянно появляются новые способы обмана продавцов и покупателей жилья.

Одного «хочу» не достаточно. Что необходимо для открытия агентства?

Первым делом снимаем офис. Если вы работает со старой базой клиентов, то в первое время можно обойтись и без офиса. Но если вы хотите привлекать новых клиентов, а также принимать на работу сотрудников, то офис необходим.

Не менее чем офис, важен сайт агентства недвижимости. Он должен не только содержать основную информацию о компании: адрес, телефоны, но и наглядно демонстрировать, чем вы занимаетесь: на нем должны быть размещены предложения о купле-продаже из вашей клиентской базы, фотографии и описания квартир.

Видео об организации офиса агентства недвижимости

Опыт работы

Несмотря на то, почти в любое агентство можно устроиться без опыта, его вам придется приобретать тяжелым ежедневным трудом, но без этого не обойтись. Можно ли избежать этой участи и просто открыть агентство, набрать сотрудников, которые будут на вас работать? Ответ однозначный: невозможно. К вам придут разные люди, в том числе и без опыта.

Своих сотрудников не только необходимо обучить азам профессии, но и регулярно отвечать на вопросы, неизбежно возникающие в процессе работы.

Кроме того, без знания всей «кухни» вы можете позволить себя обмануть недобросовестным работникам, которые могут без вашего ведома проворачивать «левые» сделки, использовать базу клиентов в своих целях или попросту украсть ее и уйти на «вольные хлеба».

Есть другой путь – стать учредителем агентства, которым будет руководить наемный директор. Но в этом случае предполагаются значительные вложения. Для тех, кто начинает бизнес с нуля этот вариант не подойдет.

Провинция или мегаполис?

Свои нюансы есть в любом месте. Меленькие города менее активны в плане аренды недвижимости, но предложения купли-продажи есть и здесь. Особенно учитывая низкую стоимость квартир на периферии для столичных граждан, всё чаще обычные «домики в деревне» приобретаются горожанами для отдыха, под дачу.

Мегаполисы всегда лакомый кусочек для риэлтора. На комиссионных от продажи одной элитной квартиры можно безбедно жить месяц-другой, но и конкуренция здесь также высока. А клиент всё более переборчив.

Здесь как никогда нужен безупречный имидж и добрая слава в определённых кругах. Иначе рискуете затеряться в толпе безликих агентств.

Составляем бизнес-план агентства недвижимости

Если вы создаете агентство недвижимости без участия партнеров и инвесторов, то бизнес-план как таковой вам не нужен. Достаточно просчитать первоначальные затраты, продумать свои действия при худшем развитии событий и вперед!
Но если вы планируете привлечь финансирование, то бизнес-план все-таки понадобится.

Сколько это стоит?

При открытии риэлтерской фирмы затраты предполагаются следующие:

Вид затрат Сумма
Аренда офиса 5 тысяч рублей в месяц
Мебель 20 тысяч рублей в месяц
Компьютер, оргтехника, программное обеспечение 30-50 тысяч рублей
Сайт 10-30 тысяч рублей
Реклама 10-100 тысяч рублей
Мобильная связь 500-1000 рублей в месяц
Транспортные расходы 1000-3000 рублей в месяц
Услуги бухгалтера От 3 тыс. рублей в месяц

Приблизительные расходы на открытие агентства недвижимости могут составить от 100 до 300 тысяч.

Рентабельность агентства недвижимости

Как быстро окупится открытое агентство? Точный ответ на этот вопрос дать сложно.

Все зависит от количества удачных сделок, от ваших сотрудников и от вас лично.
Если в месяц вы будете проводить одну сделку и зарабатывать 50 тысяч рублей, то срок окупаемости может составить от 2-х до 6 месяцев.

Выгоды и риски риэлтора

Как и любой другой бизнес, агентство недвижимости может стать основным доходом или головной болью для своего владельца в зависимости от выбранного подхода.

«Подводные камни»

Риэлтерский бизнес на 90% — это отношения между людьми. А где люди, там возможны столкновения интересов.
Из чего складывается доход риэлтора при купле-продаже квартиры? Это комиссия от проданной квартиры (3-5%). С продавца никакие деньги не берутся. Агентство прибавляет сумму своей комиссии к стоимости квартиры. Таким образом, его услуги фактически оплачивает покупатель.

Для того чтобы гарантированно получить комиссию, необходимо заключить эксклюзивный договор с продавцом. В результате интересы этого продавца представляет только данный риэлтор, и с другими агентствами продавец сотрудничать не может, согласно условиям договора.

Как часто происходит на практике? Продавец квартиры не отказывает риэлтору в сотрудничестве, но не заключает договор. Что это означает?

Когда продавец дает объявления о продаже квартиры на досках объявлений или специализированных сайтах, его тут же начинают атаковать десятки агентств недвижимости и частных риэлторов.

Продавец заинтересован как можно быстрее продать квартиру, поэтому он не против, чтобы разные фирмы продавали его квартиру. Но и договор он ни с кем не подписывает. В результате вознаграждение получит тот риэлтор, который приведет покупателя, а остальные останутся ни с чем.

Эксклюзивный договор – это то, чего нужно добиваться от клиента в первую очередь.

Еще одна распространенная проблема: покупатель и продавец, которых свел агент, заключают сделку за его спиной. Если нет договора, то и претензий риэлтор предъявить не сможет.

Родители готовы платить деньги за обучение малышей. Читайте, как открыть детский развивающий центр.

Шиншилловая ферма — дань моде или прибыльный бизнес? Смотрите примерные расчёты в этой статье.

Открыть кадровое агентство проще простого! Читайте, как это сделать.

Стоит ли открывать агентство?

Ответа однозначного нет. При удачном стечении обстоятельств и грамотном подходе — вполне прибыльное мероприятие.

Ежедневно в России по данным статистики совершается несколько тысяч сделок с недвижимостью. Это миллионы рублей каждый день! Но сами они не придут. Здесь нужна и хватка, и контакты, и безудержное стремление к победе. В среднем риэлтор получает 50-70 тыс. рублей ежемесячно. Это прибыльно? Да! Но сколько нужно потратить, чтобы заработать? А это уже другой вопрос.

Рынок жилой и коммерческой недвижимости постоянно привлекает новых игроков, которые рассчитывают на удачные сделки и щедрые комиссионные вознаграждения. Но ждут ли здесь новичков? Не ждут, как и везде. Золотые времена риэлторов прошли.

Сейчас агентства существуют в условиях жесткой конкуренции. Да и сам рынок недвижимости нестабилен: спрос зависит от сезона, финансовой, экономической и даже политической ситуации в стране.

Предыдущая статья: Как открыть фотостудию? Следующая статья: Как открыть цветочный магазин