Договор купли продажи существенные условия

Цена – существенное условие договора купли-продажи жилогопомещения Текст научной статьи по специальности «Государство и право. Юридические науки»

Ермолаева Юлия Сергеевна,

г. Волгоград, преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Волгоградской Академии государственной службы

Цена — существенное условие договора купли-продажи жилого помещения

Прежде чем приступить к рассмотрению обозначенного вопроса, необходимо вывести определение существенных условий договора купли-продажи жилья. Для этого, в первую очередь, необходимо разобраться в семантике самого слова «существенный». В словаре В.И. Даля дается следующее определение: «Существенный — существо, сущность вещи, главный, важнейший, коренной»1. Иначе говоря, это корень, фундамент чего-либо, без которого существование конкретного объекта невозможно, немыслимо.

Поэтому законодатель в п.1 ст. 432 ГК РФ установил, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В поименованной статье Гражданского Кодекса РФ названы три вида существенных условий договора:

1. Признанные существенными законом. Одним из существенных условий, обязательное включение которого требуется по закону, является предмет договора. Для договора купли-продажи и его разновидностей под предметом следует понимать наименование и количество продаваемого товара. От четкого определения предмета зависит и отнесение в случае спора заключенного договора к соответствующему виду1. Предметом договора исследуемого договора купли-продажи является жилое помещение (как правило, изолированное), представляющее собой квартиру, ее часть, жилой дом, его часть.

2. Предопределяемые характером договора. Примером такого вида условия может служить цена. По общему правилу, закрепленному в п. 3 ст. 455 ГК

1 Даль В.И. Толковый словарь живого великорусского языка. В 4 т. Т. 4. М., 1999. С. 368

Клейн Н.И. Комментарий к ст. 432 ГК РФ. // Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части 1 / Под ред. Садикова О Н. М., 1997. С.418

РФ, цена не относится к существенным условиям договора купли-продажи. Однако в ст. 555 ГК РФ в качестве существенного условия идет речь о цене продаваемой жилой недвижимости. Нам представляется, что цена должна быть обозначена в качестве существенного условия в любом возмездном договоре, так как одной из обязанностей стороны, выступающей в качестве покупателя, является уплата цены.

3. Условия, зависящие от воли сторон, то есть о включении которых в качестве существенных настаивает хотя бы одна из сторон договора. Тем самым законодатель в специальной норме (ст. 432 ГК РФ) по отношению к общей, закрепленной в ст. 1 ГК РФ, предоставил сторонам договора возможность реализовать принцип диспозитивности и свободы договора. В частности, нам представляется, что при составлении договора купли-продажи жилого помещения целесообразно включение в число его существенных условий условие о качестве продаваемого недвижимого имущества (поскольку при отчуждении жилья оно не включено законодателем в императивный перечень существенных условий договора).

Таким образом, можно вывести следующее определение существенных условий договора купли-продажи жилого помещения. Это такие условия, при отсутствии или при несогласовании хотя бы одного из которых сторонами договора купли-продажи жилой недвижимости, он (договор) считается незаключенным с применением последствий недействительной сделки (ст. 167, 432 ГК РФ). В свою очередь, данные последствия в конечном итоге ведут к ущемлению и нарушению прав и законных интересов участников гражданского оборота при заключении указанного договора1.

Иначе говоря, достижение сторонами сделки соглашения по существенным условиям является одним из двух условий, обеспечивающих его действительность.

1 Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью // Российская юстиция. 1999. № 4. С. 31

По общему правилу, как уже было отмечено выше, цена не является существенным условием договора купли-продажи (ст. 455 ГК РФ). Данное положение представляется ошибочным. Трудно представить себе как покупателя, так и продавца, которых не интересовал бы вопрос о цене продаваемого товара. Тем более что при заключении договора купли-продажи его стороны — продавец и покупатель преследуют прямо противоположные интересы. Покупатель стремится приобрести имущество максимально высокого качества по наиболее низкой цене. Цель продавца заключается в продаже товара по выгодной для него цене, невзирая на качество товара, которое может не соответствовать запросам покупателя1.

В отношении жилья законодатель в специальной норме, содержащейся в ст. 555 ГК РФ, включил цену в существенные условия договора купли-продажи квартиры. В случае отсутствия в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене этого недвижимого имущества договор о его продаже считается незаключенным. При этом законодатель установил императивный запрет в случае несогласования цены в договоре определять ее по аналогии, то есть в таком размере, который при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичный товар (п. 3 ст. 424 ГК РФ). Это объясняется, во-первых, тем, что таким образом гарантируется свобода договора; во-вторых, каждое жилое помещение — это индивидуально-определенная вещь, уникальная в своем роде. Потому что даже в случае идентичности планировки и метража нескольких квартир или домов каждое жилье будет отличаться качественным состоянием ремонта, санитарно-техническим состоянием, местоположением и т.п. А это, в свою очередь, при нормальном течении гражданского оборота отражается на цене.

Цена жилого помещения в договоре купли-продажи должна быть выражена в рублях (ст. 141, п. 1 ст. 317 ГК РФ). Однако может быть предусмотрено, что покупатель жилья обязан оплатить ее в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. При этом

1 Сафонов М.Н. Договор купли-продажи. М., 1998. С. 6.

подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон (п. 2 ст. 317 ГК РФ).

Цена отчуждаемого жилого помещения, как правило, устанавливается не ниже его экспертной оценки. Однако в соответствии с п.1 ст. 424 ГК РФ стороны договора сами вправе установить любую цену за продаваемое недвижимое имущество. Экспертная оценка производится в БТИ либо независимым оценщиком, имеющим сертификат на производство оценочной деятельности. По результатам такой оценки составляется экспертное заключение1. Иные условия формирования цены продаваемого имущества могут содержаться в договоре купли-продажи (ст. 555 ГК РФ). Например, в случае, когда происходит новация договора коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа в куплю-продажу (ст. 414 ГК РФ). Цена в данном случае будет определяться с учетом всех выкупных платежей по первоначальному договору коммерческого найма2.

Если в договоре цена определена не за объект в целом, а за единицу площади — при определении общей цены учитывается фактический размер передаваемой жилой недвижимости.

Любое соглашение об изменении цены, также как и о ее установлении, обязательно должно быть облечено в письменную форму. При этом стороны договора продажи жилья не должны иметь разногласий на этот счет. Одностороннее изменение этого условия не допускается согласно положениям, закрепленным в ст. 452 ГК РФ. Условие считается измененным с момента заключения соглашения сторон об этом в той же форме, что и договор, а также с момента вступления в законную силу решения суда (п. 1 ст.452, п. 3 ст. 453 ГК РФ). Сторона договора может обратиться в суд с требованием об изменении цены в случае, если контрагент отказался от предложения изменить цену либо если не

1 Сидоренко А.Ю. Порядок государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества в Московской области // Юрист. 1999. № 1. С.13.

2 Потяркин Д. Коммерческий наем жилого помещения с правом выкупа: правовая экспертиза // Хозяйство и право. 1999. №4. С.115-116.

был получен ответ на такое предложение в срок, указанный в нем, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

По поводу изменения цены в договоре купли-продажи недвижимого имущества представляется верной позиция президиума Высшего арбитражного суда РФ, отраженная в п. 8 информационного письма от 13 нояб. 1997 г. № 21. В случае, если обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами надлежащим образом, продавец не вправе требовать внесения изменения в этот договор в части увеличения цены проданного имущества1.

Споры, возникающие относительно цены квартиры, в большинстве своем связаны с периодом, когда нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости было обязательным. Поскольку за данное нотариальное действие взималась плата исходя из указанной в договоре стоимости квартиры, то многие участники сделок скрывали реальную цену, указывая при этом такую, которая была немного выше инвентаризационной, обозначенной БТИ. В том случае, если стороны добросовестно исполняли свои обязательства по договору, то данный факт не имел для них существенного значения. Однако в случаях, когда одна из сторон договора отказывалась или уклонялась от исполнения обязательств, возникал вопрос о расторжении договора или признании его недействительным (в зависимости от обстоятельств дела). Вследствие этого остро вставал и вопрос о цене, поскольку в договоре указывалась одна цена, а фактически передавалась сумма, многократно превышающая указанную стоимость.

При этом в соответствии со ст. 555 ГК РФ цена является существенным условием договора, и в случае спора стороны не вправе ссылаться на другие доказательства и факты, касающиеся цены, чем те, которые были указаны в договоре.

В частности, неосновательна ссылка на свидетельские показания. При этом предположение о том, что стороны договора не могут приводить свои до-

1 Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости Информационное письмо Президиума ВАС от 13 нояб. 1997 г. № 21 // Российская юстиция. 1998. № 1.

воды в подтверждение цены договора, поскольку они являются свидетелями, ошибочно. Стороны договора купли-продажи квартиры — это непосредственные участники сделки, которые помимо дачи объяснений могут в подтверждение своих доводов представить и письменные доказательства (например, расписку о получении определенной суммы во исполнение договора). А свидетелями в данном случае могут быть иные лица, которым что-либо известно относительно заключенного договора. Именно их показания не будут иметь доказательственного значения в ходе разрешения спора о цене квартиры.

Кроме того, при выяснении истинной цены квартиры неосновательна ссылка и на данные об инвентаризационной оценке жилого помещения, поскольку условие о цене явилось предметом соглашения сторон при совершении сделки1.

В настоящее время цена сторонами сделки купли-продажи жилого помещения тоже зачастую занижается, поскольку в зависимости от нее исчисляется сумма налога Инспекцией Министерства по налогам и сборам РФ, подлежащая уплате.

Другой «очаг» возникновения споров о цене — негативные экономические явления в нашем государстве. Например, массовое поступление исков в суды по такому поводу пришлось на август-сентябрь 1998 г. (когда произошел «обвал рубля по отношению к доллару»). В частности, в Дзержинский районный суд гор. Волгограда с таким иском обратились Фатеевы и Малыгина к Скрип-ник и ее несовершеннолетней дочери. В заявлении указывалось, что они 4 сентября 1998 г. подписали договор купли-продажи 3-комнатной квартиры, который был нотариально удостоверен. Цена квартиры, указанная в договоре, в 2,5 раза была ниже реальной, о которой стороны договорились. Стороны таким образом решили сократить свои расходы по оплате услуги по нотариальному удостоверению сделки. Данный договор прошел государственную регистрацию в БТИ, при этом истцам Скрипник деньги не передала, несмотря на то, что в до-

1 Постановление президиума Ростовского областного суда от 12 июля 1991 г. // Бюл. Верховного Суда РСФСР. 1991. № 9.

говоре указывалось обратное. После заключения договора произошло повышение цен на квартиры. Истцы просили увеличить цену квартиры, указанную в договоре. Ответчики отказались выплачивать какую-либо дополнительную сумму. Исходя из того, что сторонами договора не было достигнуто соглашение относительно существенного условия — цены, суд признал данный договор незаключенным1. В данном случае решение суда вынесено в соответствии с требованиями законодательства, в связи с чем представляется единственно верным данной ситуации.

В целом хотелось бы отметить, что юридическая грамотность участников договоров купли-продажи жилья оставляет желать лучшего. Ведь при составлении такого рода договора требуется не только умение правильно и точно сформулировать все его существенные условия. Чрезвычайно важно, чтобы использованные в договоре слова ясно и недвусмысленно выражали волю сторон2, а существующие в законодательстве пробелы и недоработки были устранены посредством согласования необходимых для этого условий. С этой целью законодатель ввел принцип диспозитивности и свободы договора (ст. 1 ГК РФ).

Во избежание указанных выше проблем в текст договора купли-продажи квартиры целесообразно включение условия о цене примерно следующего содержания.

«Соглашением сторон продажная цена отчуждаемой квартиры определена в сумме_рублей, из которых_рублей (примерно не более 50 % от

стоимости квартиры) будут уплачены покупателем продавцу наличными деньгами в день подписания настоящего договора, а остальная сумма в размере

_рублей будет выплачена покупателем продавцу наличными деньгами в

день получения настоящего договора, прошедшего государственную регистрацию». В этом случае для получения полной суммы продавцы будут заинтересованы в скорейшем выезде. А в случае каких-либо неожиданностей (например,

1 Гражданское дело № 2-2600/01 // Архив Дзержинского районного суда г. Волгоград.

2 Эрделевский А. Толкование договора // Российская юстиция. 1999. № 4. С. 13.

отсутствие другого жилья) можно будет приобрести на оставшиеся деньги другое жилое помещение соответствующего качества, куда продавцы могут быть переселены в судебном порядке.

Возможно указать, что вторая часть денег будет передана продавцам после снятия их с регистрации по данному адресу и выселении оттуда, если на момент подписания договора этого еще не произошло. И дополнить: «Прода-вец(-ы) не позднее_числа_месяца_года обязуется сняться с регистрационного учета по месту жительства в продаваемой квартире. В случае несвоевременного освобождения квартиры продавцом(-ами) за каждый день просрочки исполнения этого обязательства начисляется пеня в размере_% от стоимости квартиры».

В том случае, если квартира на момент подписания договора уже фактически и юридически освобождена продавцом, то достаточно указать: «Продажная цена отчуждаемой квартиры соглашением сторон определена в сумме

_ рублей, которые будут уплачены покупателем продавцу полностью

наличными деньгами в день подписания договора.

Продажная цена, указанная в настоящем договоре, является истинной. Другие документы, в которых говорится об иной продажной цене отчуждаемой квартиры, признаются сторонами недействительными. За действительность цены отчуждаемой квартиры стороны по настоящему договору несут ответственность самостоятельно».

Однако получение денежной суммы на руки на любом этапе совершения сделки небезопасно. Поэтому наиболее удачный способ оградить себя от финансовых потерь — заключить соглашение с банком, согласно которому покупатель оставляет деньги на хранение с условием их выдачи продавцу только по предъявлении договора купли-продажи квартиры, зарегистрированного в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Волгоградской области (или другого региона), расположенном по адресу:_(указать адрес)